一、立法的背景
甲將自己的一套房屋出租給乙，租期為五年，乙搬進后覺得該房屋需要裝修一下，于是就對房屋進行裝修，裝修裝飾造價為60萬元。上述情況，背后會引發(fā)一系列的法律問題：例如，對房屋的裝修出租人與承租人是否事先達成協(xié)議是否經(jīng)出租人同意，既沒有事先約定也沒能使事后協(xié)商一致，裝飾裝修物該如何處理？在實踐處理中所遇到的法律問題是比較復雜的。
鑒于實踐中出現(xiàn)的問題，我國《合同法》223條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。
承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。本條是關(guān)于承租人對租賃物進行改善或增設(shè)他物的規(guī)定。?其立法目的：（1）便于承租人行使租賃權(quán)，方便承租人的生產(chǎn)和經(jīng)營；（2）不損害出租人的利益。
對租賃物改善或增加設(shè)施裝修所引起的法律問題，筆者認為會設(shè)計到多個法律領(lǐng)域：首先，改善或增加的設(shè)施涉及民法物的分類問題，可分之物與不可分之物。其次，涉及租賃合同的效力問題：期限屆滿，合同解除，合同無效。再次是，在前兩者的基礎(chǔ)上，因情況的不同引起的對債的處理結(jié)果不同，因此在不同的法律領(lǐng)域適用的法律原則也是不同的。
二、相關(guān)法條分析
下面筆者將結(jié)合法條來具體的分析一下，合同法223條中，承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失，這種情況屬于非法裝飾裝修，裝修費用承租人自己承擔并且有可能承擔恢復原狀及賠償損失的責任。情況較復雜的是在經(jīng)出租人同意后進行的裝飾裝修，這種情況屬于合法裝飾裝修，但租賃合同可能因當事人的違約，或一方當事人的侵權(quán)導致合同不能履行而引起的有益費用的返還問題，針對這一問題《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律問題的解釋》（下面稱《解釋》）做了更為詳細的規(guī)定。在分析法條之前先就裝飾裝修物與房屋可能會形成的兩類關(guān)系做一下了解：一種是可分物，一種是不可分物。從民法上來講是否形成了附合，可分時，說明未形成附合的裝飾裝修物，不可分的說明已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物。
（一）在租賃合同無效情形下對裝飾裝修物的處理方法
《解釋》第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。那么哪些情況會導致合同無效呢，《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其中《解釋》第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應當認定有效�！逗贤ā芬�(guī)定了合同無效的法律后果，第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。由于合同無效，當事人間的權(quán)利義務關(guān)系要恢復原狀，但應尊重當事人的意愿。未形成的附合裝飾裝修時，出租人同意留下裝飾裝修物的，可不再拆除，不同意留下的，承租人要拆除。這體現(xiàn)了“意思自治”的原則，但同時要考慮客觀情況，已形成附合的裝修裝飾物的，不能拆除或強行將裝飾裝修物與房屋分離，會導致該財產(chǎn)損毀或花費過大，不適宜拆除，但在尊重出租人意愿的同時，也要本著公平的原則，考慮出租人的權(quán)益，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。這是過錯責任原則的體現(xiàn)。
（二）在租賃期間屆滿或者合同解除時，對裝飾裝修物的處理方法
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。本法條中雖未明確規(guī)定單個人認為從公平的角度可推出：租賃合同期間屆滿了，無論是形成附合的裝飾裝修物的還是未形成附合的裝飾裝修物的，承租人要求出租人賠償損失的，法院應不予支持。因為承租人在租賃期間已經(jīng)物盡其用了，通常已充分的享有裝飾裝修物的利益。但當事人另有約定的除外，這體現(xiàn)了法律尊重當事人的意思，正如我們所說的“約定優(yōu)于法定”。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（1）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（2）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；
（3）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任；
（4）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
《解釋》中根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準�，F(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。那為什么不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用呢？結(jié)合案例分析：甲將自己的一套房屋出租給乙，租期為5年。乙經(jīng)甲同意后對這套房屋進行了裝修，裝修裝飾造價為60萬元，裝修費用在租期內(nèi)攤銷。三年后因甲違約導致合同解除，按照評估價值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元，則乙向法院起訴，可以請求甲賠償多少殘值損失？通過對法條的理解，以現(xiàn)值30萬元為基礎(chǔ)，又不能低于已履行期間攤銷的裝飾裝修費用，我們可以得出應賠償36萬元的殘值損失。因為出租人的過錯導致5年的合同只履行了3年，根據(jù)《合同法》97條，合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。承租人攤銷了3年的裝飾裝修的利益，雖然履行期間，承租人也在使用，但是由于承租人的過錯，要對這3年得攤銷負全責，法律如此規(guī)定是帶有懲罰性的，所以出租人要將3年的全部攤銷賠償給承租人。同理若是承租人的過錯導致合同解除的，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持，但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償。
三、相關(guān)法條的實際應用與價值研究
通過將案例與法條的結(jié)合分析，可以總結(jié)出，在實踐中遇到此類法律糾紛時我們大致分三步進行分析：首先，按照是否經(jīng)出租人同意裝飾裝修區(qū)別對待；其次，對經(jīng)出租人同意裝飾裝修再根據(jù)租賃合同效力狀況進行區(qū)別對待，即要區(qū)分合同無效，租賃期限屆滿或合同解除的不同情形；最后，還要區(qū)分是屬于未形成附合的裝飾裝修物還是已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物給予不同對待。
《解釋》中的法律規(guī)定，讓我們感受到立法的嚴謹性與邏輯性。根據(jù)合同無效的法律后果及合同解除后的法律后果的不同，而將損失的定位與之相對應，合同無效采用現(xiàn)值損失，合同解除采用殘值損失。合同無效是自始無效，自始無法律約束力，所以履行期間享用的裝飾裝修利益不應列入合同無效的損失范圍，而合同解除，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失，所以要將已享用的裝飾裝修利益列入合同解除后的損失當中，這體現(xiàn)了法律的前后邏輯性。
綜上所述：法條中，“當事人約定除外”這些除外規(guī)定充分體現(xiàn)了尊重當事人約定的原則，體現(xiàn)著私法自治，但在給予當事人充分自由的同時，又有對其的限制，公平原則，立法者制定出的法律要權(quán)衡當事人雙方的利益。真正讓當事人感受到在法律面前人人平等，每個人都要受到法律的平等保護，有過錯一方要賠償對方，都有過錯的要相應分擔損失，等等這些都是過錯責任原則與公平原則的體。
甲將自己的一套房屋出租給乙，租期為五年，乙搬進后覺得該房屋需要裝修一下，于是就對房屋進行裝修，裝修裝飾造價為60萬元。上述情況，背后會引發(fā)一系列的法律問題：例如，對房屋的裝修出租人與承租人是否事先達成協(xié)議是否經(jīng)出租人同意，既沒有事先約定也沒能使事后協(xié)商一致，裝飾裝修物該如何處理？在實踐處理中所遇到的法律問題是比較復雜的。
鑒于實踐中出現(xiàn)的問題，我國《合同法》223條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。
承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。本條是關(guān)于承租人對租賃物進行改善或增設(shè)他物的規(guī)定。?其立法目的：（1）便于承租人行使租賃權(quán)，方便承租人的生產(chǎn)和經(jīng)營；（2）不損害出租人的利益。
對租賃物改善或增加設(shè)施裝修所引起的法律問題，筆者認為會設(shè)計到多個法律領(lǐng)域：首先，改善或增加的設(shè)施涉及民法物的分類問題，可分之物與不可分之物。其次，涉及租賃合同的效力問題：期限屆滿，合同解除，合同無效。再次是，在前兩者的基礎(chǔ)上，因情況的不同引起的對債的處理結(jié)果不同，因此在不同的法律領(lǐng)域適用的法律原則也是不同的。
二、相關(guān)法條分析
下面筆者將結(jié)合法條來具體的分析一下，合同法223條中，承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失，這種情況屬于非法裝飾裝修，裝修費用承租人自己承擔并且有可能承擔恢復原狀及賠償損失的責任。情況較復雜的是在經(jīng)出租人同意后進行的裝飾裝修，這種情況屬于合法裝飾裝修，但租賃合同可能因當事人的違約，或一方當事人的侵權(quán)導致合同不能履行而引起的有益費用的返還問題，針對這一問題《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律問題的解釋》（下面稱《解釋》）做了更為詳細的規(guī)定。在分析法條之前先就裝飾裝修物與房屋可能會形成的兩類關(guān)系做一下了解：一種是可分物，一種是不可分物。從民法上來講是否形成了附合，可分時，說明未形成附合的裝飾裝修物，不可分的說明已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物。
（一）在租賃合同無效情形下對裝飾裝修物的處理方法
《解釋》第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。那么哪些情況會導致合同無效呢，《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其中《解釋》第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應當認定有效�！逗贤ā芬�(guī)定了合同無效的法律后果，第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。由于合同無效，當事人間的權(quán)利義務關(guān)系要恢復原狀，但應尊重當事人的意愿。未形成的附合裝飾裝修時，出租人同意留下裝飾裝修物的，可不再拆除，不同意留下的，承租人要拆除。這體現(xiàn)了“意思自治”的原則，但同時要考慮客觀情況，已形成附合的裝修裝飾物的，不能拆除或強行將裝飾裝修物與房屋分離，會導致該財產(chǎn)損毀或花費過大，不適宜拆除，但在尊重出租人意愿的同時，也要本著公平的原則，考慮出租人的權(quán)益，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。這是過錯責任原則的體現(xiàn)。
（二）在租賃期間屆滿或者合同解除時，對裝飾裝修物的處理方法
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。本法條中雖未明確規(guī)定單個人認為從公平的角度可推出：租賃合同期間屆滿了，無論是形成附合的裝飾裝修物的還是未形成附合的裝飾裝修物的，承租人要求出租人賠償損失的，法院應不予支持。因為承租人在租賃期間已經(jīng)物盡其用了，通常已充分的享有裝飾裝修物的利益。但當事人另有約定的除外，這體現(xiàn)了法律尊重當事人的意思，正如我們所說的“約定優(yōu)于法定”。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（1）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（2）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；
（3）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任；
（4）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
《解釋》中根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準�，F(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。那為什么不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用呢？結(jié)合案例分析：甲將自己的一套房屋出租給乙，租期為5年。乙經(jīng)甲同意后對這套房屋進行了裝修，裝修裝飾造價為60萬元，裝修費用在租期內(nèi)攤銷。三年后因甲違約導致合同解除，按照評估價值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元，則乙向法院起訴，可以請求甲賠償多少殘值損失？通過對法條的理解，以現(xiàn)值30萬元為基礎(chǔ)，又不能低于已履行期間攤銷的裝飾裝修費用，我們可以得出應賠償36萬元的殘值損失。因為出租人的過錯導致5年的合同只履行了3年，根據(jù)《合同法》97條，合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。承租人攤銷了3年的裝飾裝修的利益，雖然履行期間，承租人也在使用，但是由于承租人的過錯，要對這3年得攤銷負全責，法律如此規(guī)定是帶有懲罰性的，所以出租人要將3年的全部攤銷賠償給承租人。同理若是承租人的過錯導致合同解除的，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持，但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償。
三、相關(guān)法條的實際應用與價值研究
通過將案例與法條的結(jié)合分析，可以總結(jié)出，在實踐中遇到此類法律糾紛時我們大致分三步進行分析：首先，按照是否經(jīng)出租人同意裝飾裝修區(qū)別對待；其次，對經(jīng)出租人同意裝飾裝修再根據(jù)租賃合同效力狀況進行區(qū)別對待，即要區(qū)分合同無效，租賃期限屆滿或合同解除的不同情形；最后，還要區(qū)分是屬于未形成附合的裝飾裝修物還是已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物給予不同對待。
《解釋》中的法律規(guī)定，讓我們感受到立法的嚴謹性與邏輯性。根據(jù)合同無效的法律后果及合同解除后的法律后果的不同，而將損失的定位與之相對應，合同無效采用現(xiàn)值損失，合同解除采用殘值損失。合同無效是自始無效，自始無法律約束力，所以履行期間享用的裝飾裝修利益不應列入合同無效的損失范圍，而合同解除，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失，所以要將已享用的裝飾裝修利益列入合同解除后的損失當中，這體現(xiàn)了法律的前后邏輯性。
綜上所述：法條中，“當事人約定除外”這些除外規(guī)定充分體現(xiàn)了尊重當事人約定的原則，體現(xiàn)著私法自治，但在給予當事人充分自由的同時，又有對其的限制，公平原則，立法者制定出的法律要權(quán)衡當事人雙方的利益。真正讓當事人感受到在法律面前人人平等，每個人都要受到法律的平等保護，有過錯一方要賠償對方，都有過錯的要相應分擔損失，等等這些都是過錯責任原則與公平原則的體。