房屋租賃中的房屋裝飾裝修法律糾紛近年發(fā)生頗多，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》），關(guān)于房屋租賃裝飾裝修和擴(kuò)建問(wèn)題的規(guī)定，填補(bǔ)了我國(guó)現(xiàn)行法律中添附制度的一些立法空白，為實(shí)踐中解決房屋租賃中裝修裝飾物的歸屬及利益返還、損害賠償?shù)燃m紛提供了切實(shí)可行的法律依據(jù)。房屋租賃中裝飾裝修的問(wèn)題涉及物權(quán)法和債法兩大領(lǐng)域，涉及到添附、不當(dāng)?shù)美�、違約責(zé)任、侵權(quán)損害賠償?shù)确芍贫�。如何正確理解和適用上述法律制度并處理好它們相互間的關(guān)系，筆者做一粗淺闡釋。
一、裝飾裝修添附類型及法律關(guān)系
房屋租賃過(guò)程中，承租人為了自身使用的需要，往往會(huì)對(duì)租賃物進(jìn)行一定的裝飾裝修或增設(shè)他物。裝飾裝修物是指安裝、修飾在建筑物或構(gòu)筑物上的裝飾裝修材料。裝飾裝修物與房屋并非一概地不可分離。但如果其與房屋已經(jīng)結(jié)合為一體而難以拆除、或雖可拆除卻會(huì)對(duì)于物的價(jià)值造成嚴(yán)重影響的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為添附。此外，承租人還可能在原有租賃建筑的基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行擴(kuò)建、改建或增設(shè)他物。這些擴(kuò)建、改建或增設(shè)之物已經(jīng)固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝的費(fèi)用卻很高，而且一旦拆除也會(huì)影響其本身的價(jià)值，甚至?xí)䲟p壞房屋本身。所以從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將其作為房屋的添附物處理以上兩種發(fā)生在房屋租賃中的添附，都是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。其中，合同的承租人，將自己或他人所有的建筑材料（動(dòng)產(chǎn)）用作租賃房屋的裝飾裝修或改擴(kuò)建材料，并且成為房屋的組成部分。由于二者客觀上不可分離或分離不符合經(jīng)濟(jì)效益原則，作為添附人的承租人與作為被添附人的出租人間就會(huì)產(chǎn)生這樣一種法律關(guān)系：經(jīng)附合產(chǎn)生的裝飾裝修物及房屋的改擴(kuò)建部分，其所有權(quán)的歸屬需要通過(guò)添附規(guī)則重新確定；添附各方因喪失或取得所有權(quán)而失衡的利益關(guān)系，需要借助不當(dāng)?shù)美驌p害賠償?shù)确芍贫然謴?fù)平衡。
二、裝飾裝修添附制度的適用規(guī)則
基于房屋租賃裝飾裝修添附關(guān)系的復(fù)雜性，在添附規(guī)則的具體適用過(guò)程中，應(yīng)注意以下情況：
（一）承租人添附的善意與惡意
添附人實(shí)施添附行為時(shí)的主觀狀態(tài)對(duì)添附的構(gòu)成及添附規(guī)則的適用具有重要的意義。承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或增設(shè)他物，區(qū)分其主觀上的善意或惡意，作用在于：
1.判斷添附構(gòu)成。承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或增設(shè)他物，其善意首先表現(xiàn)為取得出租人的同意。我國(guó)法律不承認(rèn)未經(jīng)出租人同意的添附。根據(jù)《合同法》第223條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”承租人未經(jīng)出租人同意擅自裝飾裝修或增設(shè)他物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為侵權(quán)，出租人可以要求恢復(fù)原狀或賠償損失。由于不構(gòu)成添附，此時(shí)承租人仍有權(quán)將自己所有的動(dòng)產(chǎn)取回，但出租人不負(fù)交付義務(wù)，僅負(fù)容忍承租人將物取回之義務(wù)。
2.確定求償關(guān)系。除取得出租人同意外，承租人的善意還表現(xiàn)為有益添附，即對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或增設(shè)他物，客觀上有利于出租人財(cái)產(chǎn)的增值或房屋利用。而有害添附則屬惡意。依一般規(guī)則，承租人惡意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)附合的，除承擔(dān)全部費(fèi)用及損失外，還負(fù)有排除妨害的義務(wù)。當(dāng)然，由于房屋的裝飾裝修是與個(gè)人審美情趣和偏好相關(guān)聯(lián)的，具有很強(qiáng)的主觀性，因此，對(duì)承租人裝飾裝修或增設(shè)他物的行為是否有害的判斷應(yīng)采一種較為客觀的標(biāo)準(zhǔn)，即客觀上是否導(dǎo)致了房屋的增值，以實(shí)現(xiàn)租賃雙方利益的公平分配和最大平衡。
（二）添附產(chǎn)生的合同內(nèi)部關(guān)系
房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人，從承租人開始裝飾裝修房屋或增設(shè)他物之日起，就形成了有關(guān)添附的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但因其僅在出租人和承租人間產(chǎn)生法律效力，性質(zhì)上仍屬合同內(nèi)部關(guān)系。因此，在適用添附規(guī)則時(shí)，有必要結(jié)合租賃雙方當(dāng)事人履行合同的各種具體情形加以考慮�！督忉尅穮^(qū)分租賃合同無(wú)效、解除及履行期限屆滿等合同終止的不同情形，適用不同的處理規(guī)則，同時(shí)又依當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)來(lái)決定與此相關(guān)的損害的賠償、補(bǔ)償及其范圍，大概正是基于此種考慮。以第11條第1項(xiàng)為例，它規(guī)定：“因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。”可以看出，該規(guī)定是把承租人的裝飾裝修物殘值損失，視為因出租人違約而導(dǎo)致的損失后果的一部分，出租人在承擔(dān)合同法上的違約責(zé)任的同時(shí)，還需要賠償承租人因添附導(dǎo)致的利益損失。
（三）添附形成物的價(jià)值大小
在確定添附物的歸屬時(shí)，要考慮各添附物原來(lái)的價(jià)值大小，原則上應(yīng)當(dāng)由價(jià)值大的物的所有人取得物權(quán)。之所以如此，主要是考慮到價(jià)值更大的物的所有人更愿意取得物的所有權(quán)，也更能有效率地利用該物。
三、裝飾裝修法律糾紛處理
（一）合同無(wú)效情形下對(duì)裝飾裝修物的處理
在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人同意且符合合同約定用途而為的裝飾裝修；二是未經(jīng)出租人同意或者雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修。在無(wú)效的房屋租賃合同中，同樣存在上述兩種情形。因此，處理無(wú)效合同的裝飾裝修物法律糾紛，應(yīng)注意加以區(qū)分上述兩種情況。
1.經(jīng)出租人同意情況下裝飾裝修物的處理。“經(jīng)出租人同意”的裝飾裝修，既包括簽訂租賃合同時(shí)，出租人明示同意承租人裝飾裝修，也包括簽訂和履行租賃合同中，出租人默示同意承租人裝飾裝修。一般認(rèn)為，凡是在合同被確認(rèn)無(wú)效前，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修而沒(méi)有明確表示反對(duì)的，均應(yīng)視為經(jīng)出租人同意。根據(jù)《解釋》第9條規(guī)定，只有經(jīng)出租人同意的裝飾裝修物，在合同無(wú)效時(shí)，按照該裝飾裝修物是否與房屋形成附合，分別進(jìn)行處理：
（1）未形成附合的裝飾裝修物根據(jù)添附理論，其所有權(quán)屬于承租人，在合同無(wú)效時(shí)，原則上可由承租人拆除，因拆除造成租賃房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。但是，如果出租人愿意折價(jià)后繼續(xù)使用，承租人也同意的，也可以折價(jià)后歸出租人，由出租人取得該裝飾裝修物的所有權(quán)而繼續(xù)使用，給承租人給與折價(jià)補(bǔ)償。
（2）已形成附合的裝飾裝修物，由于不能與租賃房屋分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，為充分發(fā)揮物的使用價(jià)值和效用，只能由出租人取得附合的裝飾裝修物的所有權(quán)，而不允許承租人拆除，如果出租人同意利用，則折價(jià)后給承租人補(bǔ)償；如果出租人不同意利用，由雙方當(dāng)事人按照無(wú)效合同的過(guò)錯(cuò)責(zé)任承擔(dān)現(xiàn)值損失的過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任。此處的現(xiàn)值損失是租賃合同無(wú)效時(shí)尚存在的裝飾裝修物的實(shí)際價(jià)值。
2.未經(jīng)出租人同意情況下裝飾裝修物的處理。承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下，擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，屬惡意裝修。一般認(rèn)為，未經(jīng)出租人同意的情況下，擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的行為為侵權(quán)行為，承租人應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。在這種情況下，承租人的裝飾裝修投入應(yīng)作為其損失，根據(jù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任自負(fù)原則，應(yīng)由其自行承擔(dān)，不得要求出租人就其裝飾裝修的投入進(jìn)行補(bǔ)償。也不能適用公平原則要求出租人補(bǔ)償承租人的損失，因?yàn)樵谝环疆?dāng)事人有過(guò)錯(cuò)時(shí)不能適用公平原則。出租人不僅不補(bǔ)償承租人的裝飾裝修投入損失，還有權(quán)基于房屋所有權(quán)主張排除妨害，要求有過(guò)錯(cuò)的承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀的拆除費(fèi)用，并就裝飾裝修造成的其他損失請(qǐng)求損失賠償。
（二）合同有效但在租賃期間屆滿前合同解除情形下裝飾裝修物的處理
房屋租賃合同有效但承租人未經(jīng)出租人同意情況下，擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，在合同期間屆滿前合同被解除時(shí)對(duì)租賃房屋裝飾裝修物的處理原則與在租賃合同無(wú)效情形下承租人未經(jīng)出租人同意對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修物的處理原則相同，在此不再贅述。那么，合同有效且承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修情況下，合同期間屆滿前合同被解除時(shí)裝飾裝修物如何處理，根據(jù)《解釋》第10、11條之規(guī)定：
1.未形成附合的裝飾裝修物，雙方有約定的從約定，沒(méi)有約定的，承租人可以拆除。但承租人拆除時(shí)造成租賃房屋毀損的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。需要強(qiáng)調(diào)的是承租人拆除時(shí)不以出租人同意為必要要件。因?yàn)�，未形成附合的裝飾裝修物，其所有權(quán)仍然歸承租人，承租人當(dāng)然基于所有權(quán)將裝飾裝修物拆除取回。另外是否拆除取回裝飾裝修物承租人有選擇權(quán)，而不是必須拆除。但如果承租人選擇不拆除裝飾裝修物，也不能要求出租人折價(jià)補(bǔ)償，除出租人同意補(bǔ)償外。
2.已形成附合的裝飾裝修物，雙方有約定的從約定，沒(méi)有約定的，按下列情形分別處理：
（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人可以請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。也就是說(shuō)，合同有效但因出租人違約導(dǎo)致租賃合同提前解除的，承租人有權(quán)要求出租人就剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
（2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人不得要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，但出租人同意利用裝飾裝修物殘值的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。
（3）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
（4）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則負(fù)擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
如何確定剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失？ 南康實(shí)木床 南康布藝沙發(fā) 南康家具 一般認(rèn)為，承租人在合同約定的租賃期限履行完畢，也就意味著承租人已完全使用了租賃房屋，同時(shí)也完全享用了附合的裝飾裝修物的價(jià)值，附合的裝飾裝修物對(duì)承租人而言已完全喪失了使用價(jià)值。那么，承租人按照租賃期限享用附合的裝飾裝修物的價(jià)值，就應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)分?jǐn)傃b飾裝修的費(fèi)用。因此，確定剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修價(jià)值就應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)�，然后�?jì)算出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修的價(jià)值。在司法實(shí)踐中，出租人和承租人往往對(duì)于承租人附合的裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的委托或者依職權(quán)可以委托專門鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)承租人用于附合的裝飾裝修費(fèi)用作出鑒定。
（三）在房屋租賃期間屆滿，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止時(shí)，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修物的處理
根據(jù)《解釋》第12條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，對(duì)未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除，但拆除造成租賃房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀；對(duì)已形成附合的裝飾裝修物，承租人不能要求出租人補(bǔ)償，但當(dāng)事人另有約定的除外。這是因?yàn)�，承租人�?duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，一般會(huì)考慮租賃期限的長(zhǎng)短。對(duì)于租賃期限較長(zhǎng)的房屋，承租人可能會(huì)投入較大的裝飾裝修費(fèi)用，而對(duì)于租賃期限較短的房屋，承租人只做一般的裝飾裝修，甚至不做裝飾裝修。承租人在合同約定的租賃期限履行完畢后，完全使用了租賃房屋，也就同時(shí)完全享用了附合的裝飾裝修物的價(jià)值。當(dāng)合同履行期限屆滿以后，附合的裝飾裝修物價(jià)值對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，已經(jīng)完全喪失了使用價(jià)值。所以承租人不能再要求出租人給予補(bǔ)償，但是雙方另有約定或者出租人自愿給予補(bǔ)償?shù)�，另�?dāng)別論。
一、裝飾裝修添附類型及法律關(guān)系
房屋租賃過(guò)程中，承租人為了自身使用的需要，往往會(huì)對(duì)租賃物進(jìn)行一定的裝飾裝修或增設(shè)他物。裝飾裝修物是指安裝、修飾在建筑物或構(gòu)筑物上的裝飾裝修材料。裝飾裝修物與房屋并非一概地不可分離。但如果其與房屋已經(jīng)結(jié)合為一體而難以拆除、或雖可拆除卻會(huì)對(duì)于物的價(jià)值造成嚴(yán)重影響的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為添附。此外，承租人還可能在原有租賃建筑的基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行擴(kuò)建、改建或增設(shè)他物。這些擴(kuò)建、改建或增設(shè)之物已經(jīng)固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝的費(fèi)用卻很高，而且一旦拆除也會(huì)影響其本身的價(jià)值，甚至?xí)䲟p壞房屋本身。所以從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將其作為房屋的添附物處理以上兩種發(fā)生在房屋租賃中的添附，都是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。其中，合同的承租人，將自己或他人所有的建筑材料（動(dòng)產(chǎn)）用作租賃房屋的裝飾裝修或改擴(kuò)建材料，并且成為房屋的組成部分。由于二者客觀上不可分離或分離不符合經(jīng)濟(jì)效益原則，作為添附人的承租人與作為被添附人的出租人間就會(huì)產(chǎn)生這樣一種法律關(guān)系：經(jīng)附合產(chǎn)生的裝飾裝修物及房屋的改擴(kuò)建部分，其所有權(quán)的歸屬需要通過(guò)添附規(guī)則重新確定；添附各方因喪失或取得所有權(quán)而失衡的利益關(guān)系，需要借助不當(dāng)?shù)美驌p害賠償?shù)确芍贫然謴?fù)平衡。
二、裝飾裝修添附制度的適用規(guī)則
基于房屋租賃裝飾裝修添附關(guān)系的復(fù)雜性，在添附規(guī)則的具體適用過(guò)程中，應(yīng)注意以下情況：
（一）承租人添附的善意與惡意
添附人實(shí)施添附行為時(shí)的主觀狀態(tài)對(duì)添附的構(gòu)成及添附規(guī)則的適用具有重要的意義。承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或增設(shè)他物，區(qū)分其主觀上的善意或惡意，作用在于：
1.判斷添附構(gòu)成。承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或增設(shè)他物，其善意首先表現(xiàn)為取得出租人的同意。我國(guó)法律不承認(rèn)未經(jīng)出租人同意的添附。根據(jù)《合同法》第223條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”承租人未經(jīng)出租人同意擅自裝飾裝修或增設(shè)他物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為侵權(quán)，出租人可以要求恢復(fù)原狀或賠償損失。由于不構(gòu)成添附，此時(shí)承租人仍有權(quán)將自己所有的動(dòng)產(chǎn)取回，但出租人不負(fù)交付義務(wù)，僅負(fù)容忍承租人將物取回之義務(wù)。
2.確定求償關(guān)系。除取得出租人同意外，承租人的善意還表現(xiàn)為有益添附，即對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或增設(shè)他物，客觀上有利于出租人財(cái)產(chǎn)的增值或房屋利用。而有害添附則屬惡意。依一般規(guī)則，承租人惡意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)附合的，除承擔(dān)全部費(fèi)用及損失外，還負(fù)有排除妨害的義務(wù)。當(dāng)然，由于房屋的裝飾裝修是與個(gè)人審美情趣和偏好相關(guān)聯(lián)的，具有很強(qiáng)的主觀性，因此，對(duì)承租人裝飾裝修或增設(shè)他物的行為是否有害的判斷應(yīng)采一種較為客觀的標(biāo)準(zhǔn)，即客觀上是否導(dǎo)致了房屋的增值，以實(shí)現(xiàn)租賃雙方利益的公平分配和最大平衡。
（二）添附產(chǎn)生的合同內(nèi)部關(guān)系
房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人，從承租人開始裝飾裝修房屋或增設(shè)他物之日起，就形成了有關(guān)添附的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但因其僅在出租人和承租人間產(chǎn)生法律效力，性質(zhì)上仍屬合同內(nèi)部關(guān)系。因此，在適用添附規(guī)則時(shí)，有必要結(jié)合租賃雙方當(dāng)事人履行合同的各種具體情形加以考慮�！督忉尅穮^(qū)分租賃合同無(wú)效、解除及履行期限屆滿等合同終止的不同情形，適用不同的處理規(guī)則，同時(shí)又依當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)來(lái)決定與此相關(guān)的損害的賠償、補(bǔ)償及其范圍，大概正是基于此種考慮。以第11條第1項(xiàng)為例，它規(guī)定：“因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。”可以看出，該規(guī)定是把承租人的裝飾裝修物殘值損失，視為因出租人違約而導(dǎo)致的損失后果的一部分，出租人在承擔(dān)合同法上的違約責(zé)任的同時(shí)，還需要賠償承租人因添附導(dǎo)致的利益損失。
（三）添附形成物的價(jià)值大小
在確定添附物的歸屬時(shí)，要考慮各添附物原來(lái)的價(jià)值大小，原則上應(yīng)當(dāng)由價(jià)值大的物的所有人取得物權(quán)。之所以如此，主要是考慮到價(jià)值更大的物的所有人更愿意取得物的所有權(quán)，也更能有效率地利用該物。
三、裝飾裝修法律糾紛處理
（一）合同無(wú)效情形下對(duì)裝飾裝修物的處理
在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人同意且符合合同約定用途而為的裝飾裝修；二是未經(jīng)出租人同意或者雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修。在無(wú)效的房屋租賃合同中，同樣存在上述兩種情形。因此，處理無(wú)效合同的裝飾裝修物法律糾紛，應(yīng)注意加以區(qū)分上述兩種情況。
1.經(jīng)出租人同意情況下裝飾裝修物的處理。“經(jīng)出租人同意”的裝飾裝修，既包括簽訂租賃合同時(shí)，出租人明示同意承租人裝飾裝修，也包括簽訂和履行租賃合同中，出租人默示同意承租人裝飾裝修。一般認(rèn)為，凡是在合同被確認(rèn)無(wú)效前，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修而沒(méi)有明確表示反對(duì)的，均應(yīng)視為經(jīng)出租人同意。根據(jù)《解釋》第9條規(guī)定，只有經(jīng)出租人同意的裝飾裝修物，在合同無(wú)效時(shí)，按照該裝飾裝修物是否與房屋形成附合，分別進(jìn)行處理：
（1）未形成附合的裝飾裝修物根據(jù)添附理論，其所有權(quán)屬于承租人，在合同無(wú)效時(shí)，原則上可由承租人拆除，因拆除造成租賃房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。但是，如果出租人愿意折價(jià)后繼續(xù)使用，承租人也同意的，也可以折價(jià)后歸出租人，由出租人取得該裝飾裝修物的所有權(quán)而繼續(xù)使用，給承租人給與折價(jià)補(bǔ)償。
（2）已形成附合的裝飾裝修物，由于不能與租賃房屋分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，為充分發(fā)揮物的使用價(jià)值和效用，只能由出租人取得附合的裝飾裝修物的所有權(quán)，而不允許承租人拆除，如果出租人同意利用，則折價(jià)后給承租人補(bǔ)償；如果出租人不同意利用，由雙方當(dāng)事人按照無(wú)效合同的過(guò)錯(cuò)責(zé)任承擔(dān)現(xiàn)值損失的過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任。此處的現(xiàn)值損失是租賃合同無(wú)效時(shí)尚存在的裝飾裝修物的實(shí)際價(jià)值。
2.未經(jīng)出租人同意情況下裝飾裝修物的處理。承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下，擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，屬惡意裝修。一般認(rèn)為，未經(jīng)出租人同意的情況下，擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的行為為侵權(quán)行為，承租人應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。在這種情況下，承租人的裝飾裝修投入應(yīng)作為其損失，根據(jù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任自負(fù)原則，應(yīng)由其自行承擔(dān)，不得要求出租人就其裝飾裝修的投入進(jìn)行補(bǔ)償。也不能適用公平原則要求出租人補(bǔ)償承租人的損失，因?yàn)樵谝环疆?dāng)事人有過(guò)錯(cuò)時(shí)不能適用公平原則。出租人不僅不補(bǔ)償承租人的裝飾裝修投入損失，還有權(quán)基于房屋所有權(quán)主張排除妨害，要求有過(guò)錯(cuò)的承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀的拆除費(fèi)用，并就裝飾裝修造成的其他損失請(qǐng)求損失賠償。
（二）合同有效但在租賃期間屆滿前合同解除情形下裝飾裝修物的處理
房屋租賃合同有效但承租人未經(jīng)出租人同意情況下，擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，在合同期間屆滿前合同被解除時(shí)對(duì)租賃房屋裝飾裝修物的處理原則與在租賃合同無(wú)效情形下承租人未經(jīng)出租人同意對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修物的處理原則相同，在此不再贅述。那么，合同有效且承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修情況下，合同期間屆滿前合同被解除時(shí)裝飾裝修物如何處理，根據(jù)《解釋》第10、11條之規(guī)定：
1.未形成附合的裝飾裝修物，雙方有約定的從約定，沒(méi)有約定的，承租人可以拆除。但承租人拆除時(shí)造成租賃房屋毀損的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。需要強(qiáng)調(diào)的是承租人拆除時(shí)不以出租人同意為必要要件。因?yàn)�，未形成附合的裝飾裝修物，其所有權(quán)仍然歸承租人，承租人當(dāng)然基于所有權(quán)將裝飾裝修物拆除取回。另外是否拆除取回裝飾裝修物承租人有選擇權(quán)，而不是必須拆除。但如果承租人選擇不拆除裝飾裝修物，也不能要求出租人折價(jià)補(bǔ)償，除出租人同意補(bǔ)償外。
2.已形成附合的裝飾裝修物，雙方有約定的從約定，沒(méi)有約定的，按下列情形分別處理：
（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人可以請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。也就是說(shuō)，合同有效但因出租人違約導(dǎo)致租賃合同提前解除的，承租人有權(quán)要求出租人就剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
（2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人不得要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，但出租人同意利用裝飾裝修物殘值的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。
（3）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
（4）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則負(fù)擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
如何確定剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失？ 南康實(shí)木床 南康布藝沙發(fā) 南康家具 一般認(rèn)為，承租人在合同約定的租賃期限履行完畢，也就意味著承租人已完全使用了租賃房屋，同時(shí)也完全享用了附合的裝飾裝修物的價(jià)值，附合的裝飾裝修物對(duì)承租人而言已完全喪失了使用價(jià)值。那么，承租人按照租賃期限享用附合的裝飾裝修物的價(jià)值，就應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)分?jǐn)傃b飾裝修的費(fèi)用。因此，確定剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修價(jià)值就應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)�，然后�?jì)算出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修的價(jià)值。在司法實(shí)踐中，出租人和承租人往往對(duì)于承租人附合的裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的委托或者依職權(quán)可以委托專門鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)承租人用于附合的裝飾裝修費(fèi)用作出鑒定。
（三）在房屋租賃期間屆滿，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止時(shí)，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修物的處理
根據(jù)《解釋》第12條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，對(duì)未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除，但拆除造成租賃房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀；對(duì)已形成附合的裝飾裝修物，承租人不能要求出租人補(bǔ)償，但當(dāng)事人另有約定的除外。這是因?yàn)�，承租人�?duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，一般會(huì)考慮租賃期限的長(zhǎng)短。對(duì)于租賃期限較長(zhǎng)的房屋，承租人可能會(huì)投入較大的裝飾裝修費(fèi)用，而對(duì)于租賃期限較短的房屋，承租人只做一般的裝飾裝修，甚至不做裝飾裝修。承租人在合同約定的租賃期限履行完畢后，完全使用了租賃房屋，也就同時(shí)完全享用了附合的裝飾裝修物的價(jià)值。當(dāng)合同履行期限屆滿以后，附合的裝飾裝修物價(jià)值對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，已經(jīng)完全喪失了使用價(jià)值。所以承租人不能再要求出租人給予補(bǔ)償，但是雙方另有約定或者出租人自愿給予補(bǔ)償?shù)�，另�?dāng)別論。
