【摘 要】隨著建筑裝修產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，二次裝修改造工程所占建筑市場投資的比例日益增加，目前的二次裝修改造工程超概算投資的現(xiàn)象較多，因此文章以二次裝修改造工程全過程投資控制涉及的若干問題進(jìn)行探討，就二次裝修的前期階段、涉及階段、招投標(biāo)階段、施工階段、后期結(jié)算階段的投資控制措施進(jìn)行論述，實(shí)現(xiàn)合理降低工程成本、項(xiàng)目投資控制概算內(nèi)的目標(biāo)。
【關(guān)鍵詞】二次裝修改造；投資控制；造價管理
引言
近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長和文化生活水平的不斷提高，許多寫字樓、商鋪、賓館、商場、老廠房改造創(chuàng)意園區(qū)的改造裝修逐漸增多，同期的市區(qū)新建房屋的工程量減少，二次裝修改造工程在行業(yè)中的投資比重日益增大，在裝修改造上的投入費(fèi)用已經(jīng)接近或超過工程土建費(fèi)用，改造裝修工程涉及到修繕加固、拆除、強(qiáng)弱電、消防、給排水等多項(xiàng)專業(yè)工程，所以對于工程投資控制有了更高的要求。
1 工程的裝修設(shè)計(jì)方面的投資控制問題
多數(shù)裝修工程的時間較緊，設(shè)計(jì)單位憑方案、效果圖中標(biāo)后，到工程施工招投標(biāo)或開工時使用的是沒有詳細(xì)節(jié)點(diǎn)的粗略的施工圖，大部分細(xì)化的圖紙需要確定施工工藝、現(xiàn)場拆除后查看后才可出圖。造成招標(biāo)時的工程量描述都類似模擬招標(biāo)，特征及工作內(nèi)容描述較粗略，目標(biāo)造價與實(shí)際無疑在項(xiàng)目前期時差距就加大了。有些工程的施工設(shè)計(jì)一體公司，設(shè)計(jì)能力較弱，設(shè)計(jì)圖紙也十分簡單，根本達(dá)不到施工的深度要求。概算編制較粗，造成施工的變更修改較多，建設(shè)單位腦中對工程的印象是設(shè)計(jì)提供的效果圖，不同的人對效果圖有不同的理解。當(dāng)現(xiàn)場施工效果與效果方案圖差異大時，修改量增加，給投資控制增加了難度。
建議設(shè)計(jì)選用資質(zhì)好，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比選，選用有類似工程的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的單位，設(shè)計(jì)圖紙盡可能成熟后再進(jìn)行下步的施工工作。按照初步設(shè)計(jì)概算造價限額設(shè)計(jì)，不能盲目的設(shè)計(jì)增加投資，合約中明確此項(xiàng)獎懲方式。工程設(shè)計(jì)前現(xiàn)場多勘探幾次，減少原工程的拆除工作量和返工的工作量。
設(shè)計(jì)過程中及時溝通，多利用信息通訊的便利的溝通方式。并且提供原工程完整的竣工檔案資料給設(shè)計(jì)，便于裝修的荷載計(jì)算和數(shù)據(jù)查詢。工程開工后要求設(shè)計(jì)單位派人參加工程例會，及時處理施工中的問題，避免因設(shè)計(jì)問題處理不及時造成施工單位索賠的理由。
2 工程的招投標(biāo)工作及施工單位的優(yōu)選
二次裝修改造工程具有施工程序多、項(xiàng)目繁雜等特點(diǎn)，施工單位的資質(zhì)能力大小不僅影響工程質(zhì)量、工期，對造價的影響更不容小覷。施工單位的選取最好采用競標(biāo)的方式，容易選出適合本工程特點(diǎn)、有類似施工經(jīng)驗(yàn)、報價合理的企業(yè)，現(xiàn)場項(xiàng)目經(jīng)理要有類似工程的施工管理經(jīng)驗(yàn)，這樣對工程的管理預(yù)見性較強(qiáng)。采用清單報價模式對以后投資控制也是界定綜合單價、措施費(fèi)用取價范圍比較清晰的方式。招標(biāo)文件對以后可能發(fā)生的價格工程量變化的材料，變化調(diào)整方式約定明確，避免報價單位不平衡報價法，低價中標(biāo)然后高價結(jié)算。
招標(biāo)文件中中標(biāo)單位的合同格式、條款、總包各專業(yè)的配合條款、臨時設(shè)施、安全文明施工等約定清楚，工程量清單特征內(nèi)容描述詳細(xì)，如木地板的鋪設(shè)，寫明是否有木格柵，木格柵的規(guī)格間距、是否有防潮墊、防火防腐處理等，對投標(biāo)的價格影響較大，一般木地板裝修工程這項(xiàng)差異會從180元/m2～290元/ m2（同樣的主材單價）。綜合單價明確清楚也減少以后的索賠事項(xiàng)。再比如，墻面大理石，效果圖是米黃色，招標(biāo)時要明確是莎安娜米黃、還是西班牙米黃、丁香米黃，石材的厚度、規(guī)格、產(chǎn)地以便施工單位報價。
對于工程中的拆除、垃圾清運(yùn)、外立面施工圍擋問題，建議施工單位投標(biāo)報價前查看現(xiàn)場，實(shí)行自報閉口單價的方式，減少后因拆除，清理的人工簽證。工程量較大的子目要附詳細(xì)的人工材料分析，便于回標(biāo)分析人材機(jī)的報價是否正常合理。
3 加強(qiáng)施工階段管理、發(fā)揮監(jiān)理的作用
裝修改造工程的施工監(jiān)理工作尤為重要，重視監(jiān)理單位的技術(shù)標(biāo)和監(jiān)理方案。工程裝修涉及的弱電、消防、配套等問題很多，需要較高水平的各專業(yè)知識、現(xiàn)場的安全管理知識。
工程現(xiàn)場的隱蔽工程要監(jiān)理做好記錄，如暗敷工程、隱蔽工程、套管敷設(shè)、基層處理是否防火防腐等，進(jìn)場的材料品牌、型號投資人員核定價格后封樣。查驗(yàn)合格證，尤其涉及環(huán)保的材料，生產(chǎn)廠家、批次、檢驗(yàn)報告需要監(jiān)理把關(guān)。例如最常用工程量較大的內(nèi)外墻涂料，不同的品牌、系列，涂布率差異較大，不是建設(shè)單位看下材料每公斤價格就可以的，每平方米的材料消耗量不同影響著綜合單價。
工程中做好每次會議協(xié)商、郵件傳真來往、收發(fā)文記錄，完善簽字手續(xù)，。對于日常的工程發(fā)生變更或技術(shù)核定單，建議要求施工單位以報價單作為必要附件，方便造價人員及時核定，對投資進(jìn)度及時了解動態(tài)掌握。
4 重視合約管理。
二次裝修改造工程涉及的專業(yè)施工單位較多，合約管理中，總包單位適當(dāng)給予總包配合費(fèi)，在現(xiàn)場管理協(xié)調(diào)中可以減少很多重復(fù)的腳手架搭設(shè)、打洞、修補(bǔ)等費(fèi)用開支，也適當(dāng)減少建設(shè)單位與分包設(shè)備、專業(yè)分包的協(xié)調(diào)事項(xiàng)。
總承包公司的合同依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂，包括水、電費(fèi)用，拆除、清理、圍擋、安全文明施工。如醫(yī)院的裝修工程大多是不停業(yè)的逐層施工，來往人群較多，所以對每天施工作業(yè)時間段、揚(yáng)塵、噪聲控制要求、防護(hù)工作產(chǎn)生的費(fèi)用、工期費(fèi)用要在合同中明確。如商場施工不影響其他樓層或隔壁的正常營業(yè)，進(jìn)行的措施費(fèi)用，都寫入合同，避免結(jié)算時施工單位以此為由的索賠現(xiàn)象。
二次裝修工程的合同有監(jiān)理、設(shè)計(jì)、總承包單位、專業(yè)分包單位、設(shè)備采購、材料采購、配套工程、投資控制單位等，合約管理的嚴(yán)肅認(rèn)真至關(guān)重要。如工程款的支付，先期預(yù)付款的抵扣，都要在合約中明確，要求施工方按進(jìn)度每月上報實(shí)際投資，投資控制人員核實(shí)后再簽支付通知書，防止超付現(xiàn)象，否則，工程結(jié)算時建設(shè)單位陷入被動的局面或介入司法程序。甲供材料依據(jù)施工單位的備料計(jì)劃單，減少因建設(shè)單位材料供應(yīng)不及時產(chǎn)生索賠。
5 修繕加固工作及房屋的鑒定
目前上海市區(qū)的房屋二次裝修工程房齡較老，裝修中會有加固修繕的費(fèi)用，一般的設(shè)計(jì)單位不一定具備房屋加固設(shè)計(jì)的能力，這需要設(shè)計(jì)前期對因裝修會引起結(jié)構(gòu)的問題，請專業(yè)房屋檢測部門進(jìn)行檢測，出具專業(yè)意見。根據(jù)情況，請加固設(shè)計(jì)單位會同裝修設(shè)計(jì)單位共同設(shè)計(jì)方案。若等到設(shè)計(jì)完成施工時發(fā)現(xiàn)問題再處理就造成時間和資金的很大浪費(fèi)。施工單位通常會提出窩工索賠。曾參與過幾個老廠房創(chuàng)意園區(qū)的改造工程，外墻需要GRC材料造型，增加部分鋼支撐構(gòu)件，需要房屋鑒定部門對房屋的現(xiàn)狀，荷載，等情況進(jìn)行計(jì)算分析，根據(jù)鑒定結(jié)論進(jìn)行外墻支撐的設(shè)計(jì)較為合理。
一般外墻改造工程會有門、窗的改造，非承重墻體有拆除情況，在設(shè)計(jì)時就要考察清楚，減少方案中迫不得已的修改。
6 配套工程的管理對投資控制的影響
二次裝修改造工程的位置大多時成熟地段，涉及地下的管線、電纜較多，施工前應(yīng)到規(guī)劃或相關(guān)部門查閱圖紙，如果有地下管線、電纜保護(hù)等，要征求相關(guān)單位的意見，確定合理的費(fèi)用。
改造工程中最經(jīng)常出現(xiàn)的是水、電的擴(kuò)容，原工程的電的設(shè)計(jì)容量已不能滿足，設(shè)計(jì)時就要計(jì)算充分，這在投資概算中必須要考慮到的。裝修中的有線、網(wǎng)絡(luò)、電話、給排水等再前期工程可行研究中費(fèi)用都要考慮進(jìn)去，防止工程結(jié)算時費(fèi)用超支現(xiàn)象。
對于辦公室以后是招租工程，要充分考慮以后租戶的使用，有一寫字樓案例，樓層凈高3.8m，但考慮以后的業(yè)態(tài)，租戶會重新裝修，除公共部位外都未進(jìn)行吊頂。但租戶裝修中進(jìn)行吊頂，引起消防噴淋頭、煙感器的高度調(diào)整，租戶合約中不涉及修改時消防的費(fèi)用，只有建設(shè)單位再來承擔(dān)這項(xiàng)費(fèi)用，如果前期考慮周全，采用靈活的措施，這項(xiàng)費(fèi)用就可以節(jié)約。
7 新材料、特殊工藝價格測定
裝修市場的新材料新工藝真是日新月異，裝修工程的共性本來就不多。設(shè)計(jì)單位比較善于藝術(shù)性個性化設(shè)計(jì)，通常采用新材料、特殊工藝來增加設(shè)計(jì)的美感，效果；低碳環(huán)保材料的普及和使用，這些就需要施工單位的提供詳細(xì)的清單報價分析。
如隱形魔幻壁畫技術(shù)，是根據(jù)客戶的需要做出不同的畫面（如海底世界、熱帶風(fēng)光、海市蜃樓等），因其施工周期短，而效果斐然被推廣使用，所繪畫面在光的映襯下細(xì)膩逼真、立體感強(qiáng)。休閑娛樂場所、咖啡廳、影劇院、旅游景點(diǎn)比較常用。這個工藝的價格因其內(nèi)容不同，因采用的顏料、圖案、效果的差異不同而價格差異較大，就需要我們投資控制人員多觀察、市場走訪詢價，同是也是創(chuàng)新知識在該行業(yè)的應(yīng)用。
對于新工藝，可以實(shí)施前讓施工企業(yè)提出合理的修改意見，既保證了裝飾的藝術(shù)效果，又在材料費(fèi)上節(jié)約開支。投資控制人員要多進(jìn)行材料的詢價、工藝工序的了解，以便合理確定綜合單價。
8 索賠和結(jié)算管理
上述的幾項(xiàng)原因，管理稍松就會造成施工單位流水一樣的施工，流水一樣的記錄下索賠資料，結(jié)算時就索賠金額占整個工程概算投資比例較大�？梢栽诤贤�中約定施工單位申請索賠的時間和工程師簽署索賠令的時間，以便過程中對工程投資發(fā)現(xiàn)累計(jì)超投資一定比例起預(yù)警作用，便于事中階段的投資控制。
為保證施工單位提交的結(jié)算造價的準(zhǔn)確性，審價必須依據(jù)招投標(biāo)文件、圖紙、協(xié)議、會議紀(jì)要、變更、材料核定單、技術(shù)核定單、郵件傳真收發(fā)文記錄等審價，使沒一項(xiàng)費(fèi)用都有據(jù)可查。為避免在審價過程中造價核減較多，增加建設(shè)單位審計(jì)費(fèi)用支出和審計(jì)時間，要在合同中約定施工單位竣工結(jié)算核減的比率，超過這一比率的審計(jì)費(fèi)要從工程款中予以扣減，以保證竣工結(jié)算的準(zhǔn)確性。
9 結(jié)語
以上幾項(xiàng)造價控制措施的討論，都是近年來在工程投資控制中深刻的體會，二次裝修超投資現(xiàn)象，一直在是難點(diǎn)和重點(diǎn)，重視了合約管理、前期費(fèi)用管理、招投標(biāo)管理、結(jié)算管理等，這些都是在可控的范圍內(nèi)，裝修市場也逐步規(guī)范和成熟。工作中運(yùn)用價值工程原理，提倡合理的成本更高的價值。建筑業(yè)更需要用創(chuàng)新的觀念來管理，探索好的管理方法推進(jìn)行業(yè)管理的進(jìn)步是我們每個工程管理人的責(zé)任。