國家政策對房地產(chǎn)業(yè)住宅開發(fā)的控制，促使其對旅游區(qū)的投入份額逐步加大。在國家全面強制推行的新版《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》，為中國建筑業(yè)的發(fā)展提供了規(guī)范的市場環(huán)境的環(huán)境下，作為承包方的施工企業(yè)競爭加劇、工期緊張、利潤低下，其問題的根源在于我們業(yè)主、施工單位雙方傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟下的粗放型工程造價（成本）管理模式，終于抵擋不住驚濤駭浪的市場經(jīng)濟體制。這種舊的管理往往是一開始做預(yù)算，結(jié)束后做結(jié)算，結(jié)算完成后才能了解到工程的全過程，最終導(dǎo)致施工單位過程虧損與業(yè)主糾纏扯皮不清、相互指責(zé)抱怨的“剪不斷、理還亂”的無序狀態(tài)。
三亞作為我國重要的旅游城市，為保證在高投入的條件下依然可以有合理的利潤，這就要求施工企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)化管理的基礎(chǔ)上，進一步實施精細化管理。精細化管理是市場競爭的必然產(chǎn)物，也是裝飾工程企業(yè)在保證工程質(zhì)量不變的前提下，最小投入最大產(chǎn)出的重要管理方法。
1 三亞地區(qū)項目工程概況
隨著海南市場旅游業(yè)的成熟發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)公司將目光投向了熱門旅游區(qū)三亞市，據(jù)不完全統(tǒng)計三亞地區(qū)運營五星級酒店項目主要有亞龍灣鳥巢度假村、亞龍HYPERLINK "http://www.hncits.cn/Hotel_info.asp?id=641"灣鉑爾曼HYPERLINK "http://www.hncits.cn/Hotel_info.asp?id=641"度假酒店，金茂三亞希爾頓度假酒，三亞華宇皇冠假日酒店、喜來登度假酒店等，在建酒店項目太陽灣柏悅酒店等，地理位置均依山傍海、或著名旅游景區(qū)周邊，地處熱帶，酒店裝修風(fēng)格多以東南亞風(fēng)格為主。
2現(xiàn)有的影響精裝修造價問題的分析
1)三亞地區(qū)大型項目的施工企業(yè)多為北京、上海、廣州等城市的大型裝飾企業(yè)，臨時行軍異地作戰(zhàn)，所以人工費用相對較高，平均約120元/工日，而當(dāng)?shù)氐?8定額裝飾人工費用僅為60元/工日。2)當(dāng)?shù)匮b飾材料品種單一,供應(yīng)能力弱,質(zhì)量沒保證,而且價格較高。需要考慮從廣州等城市大批量進貨，投入成本、運費、供貨周期等均產(chǎn)生較大的風(fēng)險。3)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣導(dǎo)致加班加點很困難，故不能按期交房會引起相當(dāng)高的索賠費用。4)面臨旅游旺季營業(yè)時間，相對工期緊，作業(yè)面互相交叉，臺風(fēng)、暴雨等天氣影響較大，成品保護難，保護費用高。5)水電設(shè)計不到位，在土建完工，開始精裝修的時候，會重復(fù)進行水電改造，造成結(jié)構(gòu)安全隱患、環(huán)境污染和改造費用及垃圾運送費用的增加。6)酒店開發(fā)所處的地理環(huán)境，通常交通均較為不便，運輸費用大大提高。
3本項目精細化管理的控制與實施
3.1精細化管理
現(xiàn)代管理學(xué)認(rèn)為，科學(xué)化管理有三個層次：第一個層次是規(guī)范化，第二層次是精細化，第三個層次是個性化。精細化是一種意識、一種觀念、一種認(rèn)真的態(tài)度、一種精益求精的文化。
3.2施工過程中的精細化管理
三亞地區(qū)人工費、材料費、運費相對較高、而三亞地區(qū)先行08定額綜合單價較低、地理位置旅游城市等城市特點，難免支出成本過大。因此在過程簽證管理方面：（1）加強過程技經(jīng)資料的管理，對工程聯(lián)系單、會議紀(jì)要等經(jīng)濟資料進行臺賬管理，當(dāng)簽證項目發(fā)生的第一時間，讓相關(guān)責(zé)任人簽收文件，落實簽證項目的有效性、合理性；（2）加強深化設(shè)計及施工方案選擇，控制目標(biāo)利潤底線，貫徹 “開源”、“節(jié)流”的方針策略，有計劃有目的的通過設(shè)計變更、品牌變更等具體方案做到減少虧損、實現(xiàn)盈利，合理轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險；（3）加強商務(wù)人員專業(yè)技能水平，指導(dǎo)、檢查對新增項目、設(shè)計變更項目等涉及造價金額超萬元的的預(yù)算報價，需上報商務(wù)部審核后才能上報監(jiān)理、業(yè)主。確保上報項目價格合理，施工成本控制有方，結(jié)算資料有力齊全，分析項目的盈利點、虧損點和風(fēng)險點。
在材料消耗管理方面：（1）以成本測算為基本點，制定材料成本預(yù)控表，指導(dǎo)材料部、項目部進行材料商的招標(biāo)；（2）在內(nèi)部招標(biāo)過程中，收集、編制各類材料的成本分析對比表，對超成本預(yù)控的材料采取有效措施，確保其利潤值；（3）在材料的使用過程中，對各專業(yè)班組實行專人領(lǐng)料，對材料消耗量進行管理。倉管員同時做到臺賬管理，定時上報相關(guān)報表。倉管員、施工員不定時在現(xiàn)場對使用材料的情況進行巡查，避免浪費及不合理使用。
同時，建立臺賬管理：如勞務(wù)合同、專業(yè)分包合同、物資采購合同形成信息臺賬、資金付款臺賬。具體詳見勞務(wù)管理臺賬、物資采購信息臺賬。便于定期對施工過程中各種數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析。
3.3變更、簽證的精細化管理
結(jié)算的最終目標(biāo)不是工程款，是利潤，結(jié)算滲透在整個施工過程中，精細化管理范疇內(nèi)的變更、簽證均是影響工程是否盈利的重要依據(jù)。工程變更、索賠和價款調(diào)整這三大創(chuàng)收策略的實質(zhì)是合同價外收入，關(guān)鍵是要把握交織在責(zé)任中的機會，使三大創(chuàng)收管理策略和前期的不平衡報價策略相互配合，就能在合同執(zhí)行中實現(xiàn)創(chuàng)收，增加盈利機會。
提出簽證的內(nèi)容主要有：（1）對投標(biāo)圖紙或投標(biāo)清單漏項的工程內(nèi)容對業(yè)主提出簽證；（2）對業(yè)主、設(shè)計口頭或是現(xiàn)場提出變更或增加的工程提出簽證（3）對于一些工程較大的數(shù)額變更，盡可能的分解或分段，減少批復(fù)的難度。承包商簽約后在施工過程中發(fā)現(xiàn)有比當(dāng)前更有效的施工方案、先進技術(shù)或者按標(biāo)書的施工方法根本無法施工時，應(yīng)主動向工程師提出建議，主動申請變更。
本著先確認(rèn)事實，再確認(rèn)價格的原則，做到（1）申請中所涉及到的干擾事件、簽證內(nèi)容、簽證值計算以及相應(yīng)的證據(jù)要充分、齊全；（2）所有的簽證資料必須及時收集、整理、歸檔，確保在規(guī)定的時間內(nèi)提交發(fā)包人，預(yù)算員每周將電子版反饋報合約商務(wù)部留底；（3）對報送的簽證資料做好應(yīng)答對策，并預(yù)防對方的反索賠簽證；（4）用詞簡潔準(zhǔn)確，條理清楚，邏輯性強，簽證值的計算要符合合同約定，合同中未約定選用的計算方法必須采用常規(guī)的方法；（5）通過對幾種計算方法的對比分析，選擇最有利的計算方法計算簽證值。此上5個方面的要求辦理簽證。
變更的主要分為“指令性變更”和“推定性變更”。對“指令性變更”，合同雙方一般不會有分歧，因此承包商應(yīng)將控制的重點放在工程師對工程變更指令的書面確認(rèn)上。另一種變更為“推定性變更”，這類變更承包商必須證明：（1）什么是合同規(guī)定的施工要求；（2）實際施工的工作已超出了這一要求；（3）這是遵守工程師或其授權(quán)代表要求的結(jié)果。
4.總結(jié)
三亞地區(qū)的開發(fā)項目多為規(guī)模大，造價高，工期長，因此商務(wù)工作中的精細化管理顯得尤為重要。
中國統(tǒng)計年鑒1981
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中國統(tǒng)計年鑒1982
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中國統(tǒng)計年鑒1984
中國統(tǒng)計年鑒1985
中國統(tǒng)計年鑒1985
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中國統(tǒng)計年鑒1986
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中國統(tǒng)計年鑒1987
中國統(tǒng)計年鑒1988
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中國統(tǒng)計年鑒1990
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中國統(tǒng)計年鑒1993
中國統(tǒng)計年鑒1994
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中國統(tǒng)計年鑒1996-2001
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中國統(tǒng)計年鑒1998
中國統(tǒng)計年鑒1999
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中國統(tǒng)計年鑒2000
中國統(tǒng)計年鑒2000
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中國統(tǒng)計年鑒2001
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中國統(tǒng)計年鑒2002
中國統(tǒng)計年鑒2003
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中國統(tǒng)計年鑒2005
中國統(tǒng)計年鑒2005
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中國統(tǒng)計年鑒2007
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中國統(tǒng)計年鑒2008
中國統(tǒng)計年鑒2008
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中國統(tǒng)計年鑒2009
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中國統(tǒng)計年鑒2010
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中國統(tǒng)計年鑒2011
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中國統(tǒng)計年鑒2012
三亞作為我國重要的旅游城市，為保證在高投入的條件下依然可以有合理的利潤，這就要求施工企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)化管理的基礎(chǔ)上，進一步實施精細化管理。精細化管理是市場競爭的必然產(chǎn)物，也是裝飾工程企業(yè)在保證工程質(zhì)量不變的前提下，最小投入最大產(chǎn)出的重要管理方法。
1 三亞地區(qū)項目工程概況
隨著海南市場旅游業(yè)的成熟發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)公司將目光投向了熱門旅游區(qū)三亞市，據(jù)不完全統(tǒng)計三亞地區(qū)運營五星級酒店項目主要有亞龍灣鳥巢度假村、亞龍HYPERLINK "http://www.hncits.cn/Hotel_info.asp?id=641"灣鉑爾曼HYPERLINK "http://www.hncits.cn/Hotel_info.asp?id=641"度假酒店，金茂三亞希爾頓度假酒，三亞華宇皇冠假日酒店、喜來登度假酒店等，在建酒店項目太陽灣柏悅酒店等，地理位置均依山傍海、或著名旅游景區(qū)周邊，地處熱帶，酒店裝修風(fēng)格多以東南亞風(fēng)格為主。
2現(xiàn)有的影響精裝修造價問題的分析
1)三亞地區(qū)大型項目的施工企業(yè)多為北京、上海、廣州等城市的大型裝飾企業(yè)，臨時行軍異地作戰(zhàn)，所以人工費用相對較高，平均約120元/工日，而當(dāng)?shù)氐?8定額裝飾人工費用僅為60元/工日。2)當(dāng)?shù)匮b飾材料品種單一,供應(yīng)能力弱,質(zhì)量沒保證,而且價格較高。需要考慮從廣州等城市大批量進貨，投入成本、運費、供貨周期等均產(chǎn)生較大的風(fēng)險。3)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣導(dǎo)致加班加點很困難，故不能按期交房會引起相當(dāng)高的索賠費用。4)面臨旅游旺季營業(yè)時間，相對工期緊，作業(yè)面互相交叉，臺風(fēng)、暴雨等天氣影響較大，成品保護難，保護費用高。5)水電設(shè)計不到位，在土建完工，開始精裝修的時候，會重復(fù)進行水電改造，造成結(jié)構(gòu)安全隱患、環(huán)境污染和改造費用及垃圾運送費用的增加。6)酒店開發(fā)所處的地理環(huán)境，通常交通均較為不便，運輸費用大大提高。
3本項目精細化管理的控制與實施
3.1精細化管理
現(xiàn)代管理學(xué)認(rèn)為，科學(xué)化管理有三個層次：第一個層次是規(guī)范化，第二層次是精細化，第三個層次是個性化。精細化是一種意識、一種觀念、一種認(rèn)真的態(tài)度、一種精益求精的文化。
3.2施工過程中的精細化管理
三亞地區(qū)人工費、材料費、運費相對較高、而三亞地區(qū)先行08定額綜合單價較低、地理位置旅游城市等城市特點，難免支出成本過大。因此在過程簽證管理方面：（1）加強過程技經(jīng)資料的管理，對工程聯(lián)系單、會議紀(jì)要等經(jīng)濟資料進行臺賬管理，當(dāng)簽證項目發(fā)生的第一時間，讓相關(guān)責(zé)任人簽收文件，落實簽證項目的有效性、合理性；（2）加強深化設(shè)計及施工方案選擇，控制目標(biāo)利潤底線，貫徹 “開源”、“節(jié)流”的方針策略，有計劃有目的的通過設(shè)計變更、品牌變更等具體方案做到減少虧損、實現(xiàn)盈利，合理轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險；（3）加強商務(wù)人員專業(yè)技能水平，指導(dǎo)、檢查對新增項目、設(shè)計變更項目等涉及造價金額超萬元的的預(yù)算報價，需上報商務(wù)部審核后才能上報監(jiān)理、業(yè)主。確保上報項目價格合理，施工成本控制有方，結(jié)算資料有力齊全，分析項目的盈利點、虧損點和風(fēng)險點。
在材料消耗管理方面：（1）以成本測算為基本點，制定材料成本預(yù)控表，指導(dǎo)材料部、項目部進行材料商的招標(biāo)；（2）在內(nèi)部招標(biāo)過程中，收集、編制各類材料的成本分析對比表，對超成本預(yù)控的材料采取有效措施，確保其利潤值；（3）在材料的使用過程中，對各專業(yè)班組實行專人領(lǐng)料，對材料消耗量進行管理。倉管員同時做到臺賬管理，定時上報相關(guān)報表。倉管員、施工員不定時在現(xiàn)場對使用材料的情況進行巡查，避免浪費及不合理使用。
同時，建立臺賬管理：如勞務(wù)合同、專業(yè)分包合同、物資采購合同形成信息臺賬、資金付款臺賬。具體詳見勞務(wù)管理臺賬、物資采購信息臺賬。便于定期對施工過程中各種數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析。
3.3變更、簽證的精細化管理
結(jié)算的最終目標(biāo)不是工程款，是利潤，結(jié)算滲透在整個施工過程中，精細化管理范疇內(nèi)的變更、簽證均是影響工程是否盈利的重要依據(jù)。工程變更、索賠和價款調(diào)整這三大創(chuàng)收策略的實質(zhì)是合同價外收入，關(guān)鍵是要把握交織在責(zé)任中的機會，使三大創(chuàng)收管理策略和前期的不平衡報價策略相互配合，就能在合同執(zhí)行中實現(xiàn)創(chuàng)收，增加盈利機會。
提出簽證的內(nèi)容主要有：（1）對投標(biāo)圖紙或投標(biāo)清單漏項的工程內(nèi)容對業(yè)主提出簽證；（2）對業(yè)主、設(shè)計口頭或是現(xiàn)場提出變更或增加的工程提出簽證（3）對于一些工程較大的數(shù)額變更，盡可能的分解或分段，減少批復(fù)的難度。承包商簽約后在施工過程中發(fā)現(xiàn)有比當(dāng)前更有效的施工方案、先進技術(shù)或者按標(biāo)書的施工方法根本無法施工時，應(yīng)主動向工程師提出建議，主動申請變更。
本著先確認(rèn)事實，再確認(rèn)價格的原則，做到（1）申請中所涉及到的干擾事件、簽證內(nèi)容、簽證值計算以及相應(yīng)的證據(jù)要充分、齊全；（2）所有的簽證資料必須及時收集、整理、歸檔，確保在規(guī)定的時間內(nèi)提交發(fā)包人，預(yù)算員每周將電子版反饋報合約商務(wù)部留底；（3）對報送的簽證資料做好應(yīng)答對策，并預(yù)防對方的反索賠簽證；（4）用詞簡潔準(zhǔn)確，條理清楚，邏輯性強，簽證值的計算要符合合同約定，合同中未約定選用的計算方法必須采用常規(guī)的方法；（5）通過對幾種計算方法的對比分析，選擇最有利的計算方法計算簽證值。此上5個方面的要求辦理簽證。
變更的主要分為“指令性變更”和“推定性變更”。對“指令性變更”，合同雙方一般不會有分歧，因此承包商應(yīng)將控制的重點放在工程師對工程變更指令的書面確認(rèn)上。另一種變更為“推定性變更”，這類變更承包商必須證明：（1）什么是合同規(guī)定的施工要求；（2）實際施工的工作已超出了這一要求；（3）這是遵守工程師或其授權(quán)代表要求的結(jié)果。
4.總結(jié)
三亞地區(qū)的開發(fā)項目多為規(guī)模大，造價高，工期長，因此商務(wù)工作中的精細化管理顯得尤為重要。
中國統(tǒng)計年鑒1981
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