中國樓市“新國五條”公布近兩個(gè)月，原本意在打擊房?jī)r(jià)，但中國樓市反而經(jīng)歷“瘋狂的3月”。

周四中國國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)最新數(shù)據(jù)顯示，3月房?jī)r(jià)月環(huán)比漲幅與2月接近，仍然處于兩年來的高位。70城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)較上月的66個(gè)增至68個(gè)，再創(chuàng)2011年以來新高。其中一線城市（北、上、廣、深）繼續(xù)領(lǐng)漲全國房?jī)r(jià)，在新房及二三線城市二手房房?jī)r(jià)漲幅走穩(wěn)之時(shí)，一線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅卻又一次明顯放大。

中國國家主席習(xí)近平與總理李克強(qiáng)“兩會(huì)”后全面接掌權(quán)力，外界對(duì)“習(xí)李新政”予以較高期望。相比于反腐、新型城鎮(zhèn)化等需要長(zhǎng)期時(shí)間檢驗(yàn)的政策，樓市調(diào)控或成為考量以習(xí)李為首的新中央執(zhí)政能力的首要指標(biāo)。樓市調(diào)控?zé)o果，不僅會(huì)挫傷外界對(duì)“習(xí)李新政”的信心，也會(huì)波及其他領(lǐng)域改革的進(jìn)展。

中國房?jī)r(jià)本輪快速上漲始于2002年，在全球一體化下與國際資本流向有著直接關(guān)聯(lián)。巧合的是，美元指數(shù)從2002年的121點(diǎn)一路跌至2008年的71點(diǎn)，跌幅超過40%。簡(jiǎn)單的說，這是國際資本巨量流動(dòng)在非儲(chǔ)備貨幣國家，特別是新興市場(chǎng)國家中，造成了通脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲。不僅僅是中國，巴西和印度等國也遭遇了同樣問題�？梢宰糇C這一觀點(diǎn)的是，近十年中國房?jī)r(jià)上漲了十倍，而國際大宗商品價(jià)格也經(jīng)歷了十年牛市，平均漲幅也接近十倍。

次貸危機(jī)后，全球開啟印鈔機(jī)，隨著美國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，2010年下半年開始，國際熱錢紛紛回流至美國市場(chǎng)，讓美國道指兩年來不光收復(fù)失地還屢創(chuàng)歷史新高。盡管國際熱錢撤離中國房產(chǎn)市場(chǎng)，但中國房?jī)r(jià)仍然在大幅上漲，這又是為什么？

不妨先看組數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局4月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止3月末，中國商品房待售面積4.2億平方米，施工面積35.3億平方米，按照人均30平米計(jì)算，足以解決1.2億人口的住房問題。而在2010年，待售面積還不到2億平方米。這說明，商品房”供不應(yīng)求“的局面早已改變。

此外，中國人口老齡化趨勢(shì)越來越清晰，而經(jīng)過十幾年的商品房改革，目前城鎮(zhèn)居民自有住房比例占到80%，所以目前的剛需主要來自于結(jié)婚買房。在中國近十年中結(jié)婚最高峰的2010年，新增家庭1200萬，當(dāng)年新增住房為1100多萬套，還沒算保障性住房等，供需基本平衡。

也許有人會(huì)說，剛需一部分是來自于結(jié)婚買房，還有很大一部分來自外來人口的不斷涌入。從實(shí)際情況看，這個(gè)因素已經(jīng)開始發(fā)生變化�！氨鄙蠌V”一線國際化大都市，縱然有著諸多吸引人處，但是惡劣的環(huán)境、巨大的生活壓力已經(jīng)促使很多人萌生離開的念頭。隨著GDP減速以及城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，政府關(guān)于城市間均衡發(fā)展的政策脈絡(luò)已經(jīng)逐漸清晰，未來一線城市的外來人口增速將明顯下降。

由此可見，如果房產(chǎn)僅僅是用來滿足居住需要的，那么，現(xiàn)在供需已經(jīng)基本平衡，矛盾主要出在它被賦予了過多投機(jī)屬性，而這又主要?dú)w咎于政策偏差：在市值巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻只有交易成本，而沒有持有成本。

2011年中國住宅總價(jià)值約90多萬億元人民幣，是GDP總量的3倍。在美國次貸危機(jī)前房地產(chǎn)總市值是美國GDP的1.7倍，日本房地產(chǎn)泡沫破滅前這一比例是4倍。2009年上海的房屋市值與GDP的比例已經(jīng)達(dá)到驚人的5.12倍。在北京，一套標(biāo)準(zhǔn)的普通商品房的價(jià)格大約是每戶居民年均可支配收入的22倍，這個(gè)比例和日本在泡沫破滅前的20倍很接近，美國次貸危機(jī)前是4倍。

筆者不敢斷言未來中國樓市趨勢(shì)，但已嗅到了危險(xiǎn)的味道。樓市調(diào)控是新一屆領(lǐng)導(dǎo)層面臨的首道難題。“胡溫”10年任期內(nèi)未能有效遏制樓價(jià)，地方政府陽奉陰違、各利益集團(tuán)糾纏不清。本屆政府能否展現(xiàn)更多智慧？

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