1 全裝修成本構(gòu)成分析
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全裝修房的裝修成本占主體建安成本的25％～30％，占售價(jià)的8％～10％。按套內(nèi)各功能空間分析，衛(wèi)生間消耗的裝修成本最大，約占40％；其次是臥室，約占25％；再次是廚房，約占20％；客飯廳約占15％。從上述數(shù)據(jù)中可以看出，在所有裝修成本中衛(wèi)生間和廚房就占了約65％，而不論戶型大小，這兩類空間都是必不可少的，因此戶型越小，單位面積的裝修成本就越高。
2 項(xiàng)目投資決策階段的控制
2.1 項(xiàng)目投資決策階段存在的問題
全裝修房項(xiàng)目由于增加了造價(jià)，壓縮了客戶個(gè)性化裝修的空間，加大了時(shí)常風(fēng)險(xiǎn)，因此決策階段的工作尤為重要。目前在項(xiàng)目可研階段，通常由房地產(chǎn)策劃單位或部門進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，提出的分析報(bào)告，。在可行性研究階段，建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)單位、勘察設(shè)計(jì)單位編制可行性研究報(bào)告，并編制投資估算，該投資估算經(jīng)審批后將作為此項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額。但由于本階段以經(jīng)濟(jì)分析和方案為主，工程量不明確，所以設(shè)計(jì)院在本階段的投資估算，準(zhǔn)確性較差，同時(shí)由于建設(shè)單位通常不是投資估算和造價(jià)控制的內(nèi)行，而且對(duì)設(shè)備安裝工藝、流程和裝修方案缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)的認(rèn)真研究，產(chǎn)生后期設(shè)計(jì)和造價(jià)的變更。有時(shí)建設(shè)單位主辦部門和人員為了迎合投資商或領(lǐng)導(dǎo)的喜好，要求設(shè)計(jì)單位在投資估算時(shí)有意低估或高估，搞“面子工程”，增加了估算的隨意性，造成了造價(jià)控制的后患。
2.2 投資決策階段的造價(jià)控制
2.2.1 通過市場(chǎng)細(xì)分，確定目標(biāo)客戶
目標(biāo)客戶群的生活、消費(fèi)習(xí)慣，偏好取向，可承受的價(jià)格區(qū)間等因素對(duì)全裝修商品房產(chǎn)品的定位影響巨大。多代同堂、老齡家庭、年輕家庭、單身家庭等不同群體的人口構(gòu)成和生活習(xí)性差異性非常大，對(duì)全裝房的空間分割要求和裝修標(biāo)準(zhǔn)需求是完全不同的，需要結(jié)合戶型設(shè)計(jì)對(duì)目標(biāo)客戶群的市場(chǎng)進(jìn)行盡可能細(xì)的細(xì)分。
2.2.2 準(zhǔn)確地做好基礎(chǔ)資料的收集
主要是裝修材料設(shè)備的價(jià)格、檢驗(yàn)資料收集，這類材料一方面價(jià)格差異非常大，如同樣的電器設(shè)備進(jìn)口、合資、國產(chǎn)價(jià)格相差有時(shí)超過數(shù)倍；另一方面，需要對(duì)產(chǎn)品的檢驗(yàn)合格證明、生產(chǎn)許可證、特別是環(huán)保檢測(cè)以及售后服務(wù)等做細(xì)致全面的了解，保護(hù)業(yè)主的利益同時(shí)減少日后的糾紛和造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，也使造價(jià)人員能在準(zhǔn)確、可靠的資料前提下，進(jìn)行認(rèn)真分析，保證投資預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確性。
2.2.3 認(rèn)真做好市場(chǎng)研究
市場(chǎng)研究就是指對(duì)擬建項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)占有可能性分析，特別是對(duì)周邊類似項(xiàng)目的研究以及國家對(duì)全裝修商品房的政策導(dǎo)向和今后發(fā)展趨勢(shì)等。要做好市場(chǎng)研究，工程造價(jià)人員就需要收集分析當(dāng)?shù)赝愋湍繕?biāo)市場(chǎng)產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng)、銷售情況，掌握大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和信息資料，并進(jìn)行綜合分析和處理，為設(shè)計(jì)和決策部門提供準(zhǔn)確依據(jù)。
3 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
3.1 設(shè)計(jì)階段存在的問題
全裝修房設(shè)計(jì)階段存在影響造價(jià)的主要問題包括
3.1.1 裝修設(shè)計(jì)與建筑方案設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、設(shè)備安裝設(shè)計(jì)等專業(yè)設(shè)計(jì)脫節(jié)，實(shí)踐中常常出現(xiàn)水電氣預(yù)留位置不合理，結(jié)構(gòu)斷面設(shè)計(jì)不影響使用功能等問題，造成設(shè)計(jì)變更、施工變更以及建筑空間利用的浪費(fèi)。
3.1.2 室內(nèi)設(shè)計(jì)師對(duì)新材料、新設(shè)備、新工藝的了解不足，設(shè)計(jì)帶有局限性。
3.1.3 裝修設(shè)計(jì)與市場(chǎng)營銷、成本控制部門缺乏溝通，造成產(chǎn)品與市場(chǎng)需求脫節(jié)，裝修成本要么失控，要么為了控制成本，達(dá)不到設(shè)計(jì)效果。
3.2 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
3.2.1 提前介入
一旦項(xiàng)目決定做全裝修房，就應(yīng)該讓室內(nèi)設(shè)計(jì)師提前介入項(xiàng)目的前期工作，特別是設(shè)計(jì)工作，提出他們的概念和建議，有條件的公司可以聘請(qǐng)專業(yè)的室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問公司或室內(nèi)設(shè)計(jì)總監(jiān)。
3.2.2 成立機(jī)構(gòu)
由設(shè)計(jì)（含各專業(yè)設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)）、營銷、成控人員組成項(xiàng)目設(shè)計(jì)小組，提高溝通、決策的效率和準(zhǔn)確性。
3.2.3 以目標(biāo)成本控制設(shè)計(jì)
在目標(biāo)成本內(nèi)進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)，不同方案可有不同側(cè)重點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)的需求予以確定。
3.2.4 建造樣板房
有條件的項(xiàng)目可以按確定的設(shè)計(jì)建造樣板房，一方面可以直觀體驗(yàn)裝修效果；另一方面可以準(zhǔn)確評(píng)估造價(jià)。
3.2.5 制定作業(yè)指導(dǎo)書
上述各階段工作完成后，可由公司決策委員會(huì)、營銷部門、設(shè)計(jì)部門、成本控制部門及其他相關(guān)部門達(dá)成一致意見，確定全裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)，并完成書面審批，編制作業(yè)指導(dǎo)書指導(dǎo)后續(xù)工作。
4 招標(biāo)階段的造價(jià)控制
4.1 招標(biāo)階段存在的問題
4.1.1 招標(biāo)文件和合同描述不準(zhǔn)確、不全面，造成土建施工單位與裝修施工單位因施工界面不清、工作交叉、材料保管、成品保護(hù)等方面的矛盾，從而產(chǎn)生扯皮和浪費(fèi)。
4.1.2 對(duì)各種裝修材料、設(shè)備的品牌、規(guī)格、質(zhì)量、售后服務(wù)等要求表述精確、全面，給投標(biāo)單位有空子可鉆，造成損失。
4.1.3 材料、設(shè)備采購分散，造成單價(jià)高且質(zhì)量不好控制。
4.2 招標(biāo)階段的造價(jià)控制
4.2.1 科學(xué)確定室內(nèi)裝修施工單位
一般認(rèn)為由土建總包單位進(jìn)行室內(nèi)裝修施工在造價(jià)、工期、施工組織方面會(huì)有較大優(yōu)勢(shì)，其實(shí)不然。室內(nèi)裝修施工與一般的土建裝修施工是完全不同的，它要求的精細(xì)程度要高得多，實(shí)際經(jīng)驗(yàn)證明土建做全裝修并無成本優(yōu)勢(shì)，除非土建總包單位下屬的室內(nèi)裝修公司設(shè)計(jì)、施工能力也很強(qiáng)，實(shí)際上這樣的總包單位非常少，也就是所謂的術(shù)業(yè)有專攻，因此，筆者傾向于選擇專業(yè)室內(nèi)裝修單位進(jìn)行施工。
4.2.2 要求專業(yè)監(jiān)理工程師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師全程監(jiān)控
室內(nèi)裝修施工與一般土建裝修施工不同，因此必須配備專業(yè)的室內(nèi)裝修監(jiān)理工程師進(jìn)行全程監(jiān)理，才能保證施工質(zhì)量，避免返工浪費(fèi)。室內(nèi)設(shè)計(jì)師的全程服務(wù)同樣重要，室內(nèi)裝修過程中有許許多多的細(xì)部需要設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)確定。招標(biāo)過程中需要將監(jiān)理工程師和設(shè)計(jì)師的工作職責(zé)和范圍予以明確。
4.2.3 明確全裝修總包、專業(yè)分包、甲供材料范圍
一般來說全裝修總包的工作范圍包括：鋪貼墻地磚及石材，涂料施工，木作造型，水電安裝等。
專業(yè)分包工作范圍包括：木門制作安裝，木地板鋪設(shè)，櫥柜制作安裝，淋浴屏制作安裝，電器（抽油煙機(jī)，煤氣爐，熱水器等）安裝等。
甲供材一般包括：墻地磚，涂料，開關(guān)插座，燈具，潔具，五金配件等。
這三大部份在招標(biāo)文件中必須非常明確，避免投標(biāo)單位的漏報(bào)、虛報(bào)，造成日后的扯皮。
4.2.4 加強(qiáng)采購管理
利用集團(tuán)和區(qū)域采購平臺(tái)，與大型、知名供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，既有利于降低成本、保證供貨期，又提高了工作效率。
使用定點(diǎn)采購，幾個(gè)項(xiàng)目一起聯(lián)合采購，既降低成本又提高工作效率，還有利于質(zhì)量控制。
4.2.5 加強(qiáng)甲供材管理
選定樣板之后，對(duì)樣板的功能、觀感、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)要求等做出準(zhǔn)確描述，通過招標(biāo)選取與樣板描述一致的、且具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)品。樣板展示時(shí)不承諾品牌，避免產(chǎn)品壟斷，造成價(jià)格談判劣勢(shì)。精裝總包報(bào)價(jià)中應(yīng)考慮甲供材料、設(shè)備的稅費(fèi)、管理費(fèi)、合理損耗等費(fèi)用。項(xiàng)目設(shè)置一名專職材料管理員，管理甲供材料。制訂《甲供材料管理指引》，規(guī)范管理及操作。
4.2.6 加強(qiáng)合同管理
土建總包合同必須明確全裝修總包配合費(fèi)、土建總包與全裝修交接程序、負(fù)責(zé)人及驗(yàn)收表格。
全裝修總包合同必須明確各專業(yè)分包配合費(fèi)、成品保護(hù)、甲供材稅費(fèi)、管理費(fèi)、損耗等。
專業(yè)分包合同必須明確：成品保護(hù)責(zé)任和費(fèi)用。
4.2.7 加強(qiáng)成品保護(hù)
全裝修工程是細(xì)活，將面對(duì)的是所有小業(yè)主挑剔的驗(yàn)收，因此，成品保護(hù)尤其重要。全裝修總包、專業(yè)分包合同都應(yīng)列明成品保護(hù)條款，嚴(yán)格執(zhí)行合同中的相關(guān)條款，分清責(zé)任，開發(fā)商不再為此增加成本。必要時(shí)，合同中可以使用圖片加文字詳細(xì)描述保護(hù)方法，以免因表述不清產(chǎn)生糾紛。
4.2.8 加強(qiáng)環(huán)保檢測(cè)
全裝房之所以在國內(nèi)還不被廣泛接受的原因之一，就是購房者擔(dān)心裝修工程不在自己的全程監(jiān)控下，污染指標(biāo)是否得到有效控制。因此有必要對(duì)裝修施工全過程的環(huán)保指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，竣工驗(yàn)收是委托有資質(zhì)的部門進(jìn)行嚴(yán)格檢測(cè)，以利于房屋的銷售和避免日后投訴、返工的損失。對(duì)于環(huán)保檢測(cè)的要求和獎(jiǎng)懲措施必須在招標(biāo)文件中予以明確。
5 竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制
5.1 竣工結(jié)算階段造價(jià)控制存在的問題
5.1.1 施工單位編制工程結(jié)算書普遍存在冒算多算、高套定額單價(jià)、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等提高工程造價(jià)的現(xiàn)象
5.1.2 現(xiàn)場(chǎng)人員責(zé)任心缺失，造成內(nèi)業(yè)資料遺失、工程量簽證不完整。
5.1.3 對(duì)于工程變更簽證中增加部分，施工單位會(huì)盡量多計(jì)和提高單價(jià)，而對(duì)于取消或者減少的項(xiàng)目，施工單位往往少計(jì)或者在結(jié)算書中干脆不計(jì)算。這種情況下，如果甲方現(xiàn)場(chǎng)人員與決算審核人員配合溝通不夠，就會(huì)給甲方帶來損失。調(diào)查資料顯示，對(duì)施工單位的結(jié)算審查核減率一般在15％～25％左右。
5.2 竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制
5.2.1 核對(duì)合同條款，檢查是否完成合同約定的全部?jī)?nèi)容并經(jīng)過竣工驗(yàn)收，是否執(zhí)行合同規(guī)定的結(jié)算方法。
5.2.2 檢查工作聯(lián)系單、隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更等資料是否齊全，且真實(shí)有效。簽證部分是否有與合同約定的工作內(nèi)容重復(fù)的部分，是否存在簽證包干項(xiàng)目而乙方又將費(fèi)用計(jì)算的。 家具網(wǎng) 順德家具網(wǎng) 南康家具
5.2.3 按竣工圖核實(shí)工程量，檢查是否存在項(xiàng)目已取消，而施工單位又將其列入計(jì)算，或者將專業(yè)分包工程和甲供材料也列入工程結(jié)算的情況。
5.2.4 對(duì)工程量清單計(jì)價(jià)的招標(biāo)工程結(jié)算，投標(biāo)人的綜合單價(jià)為包干價(jià)，結(jié)算時(shí)不作調(diào)整。
6 加強(qiáng)政策法規(guī)研究
隨著我國對(duì)節(jié)能減排的日益重視，全裝修商品房必定是將來的發(fā)展方向。2008年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地要制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房。因此，開發(fā)企業(yè)必須密切關(guān)注政府政策的變化，以充分享受政策帶來的效益。
7 結(jié)束語
全裝修商品房在我國已經(jīng)是明確的發(fā)展方向，如何在這個(gè)即將到來的產(chǎn)業(yè)變革時(shí)代贏得先機(jī)，成本控制是首要任務(wù)，因?yàn)槿b房首先帶來的是成本的增加。如何化解成本增加帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，成為我們每個(gè)造價(jià)管理人員必須面對(duì)和研究的課題。
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全裝修房的裝修成本占主體建安成本的25％～30％，占售價(jià)的8％～10％。按套內(nèi)各功能空間分析，衛(wèi)生間消耗的裝修成本最大，約占40％；其次是臥室，約占25％；再次是廚房，約占20％；客飯廳約占15％。從上述數(shù)據(jù)中可以看出，在所有裝修成本中衛(wèi)生間和廚房就占了約65％，而不論戶型大小，這兩類空間都是必不可少的，因此戶型越小，單位面積的裝修成本就越高。
2 項(xiàng)目投資決策階段的控制
2.1 項(xiàng)目投資決策階段存在的問題
全裝修房項(xiàng)目由于增加了造價(jià)，壓縮了客戶個(gè)性化裝修的空間，加大了時(shí)常風(fēng)險(xiǎn)，因此決策階段的工作尤為重要。目前在項(xiàng)目可研階段，通常由房地產(chǎn)策劃單位或部門進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，提出的分析報(bào)告，。在可行性研究階段，建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)單位、勘察設(shè)計(jì)單位編制可行性研究報(bào)告，并編制投資估算，該投資估算經(jīng)審批后將作為此項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額。但由于本階段以經(jīng)濟(jì)分析和方案為主，工程量不明確，所以設(shè)計(jì)院在本階段的投資估算，準(zhǔn)確性較差，同時(shí)由于建設(shè)單位通常不是投資估算和造價(jià)控制的內(nèi)行，而且對(duì)設(shè)備安裝工藝、流程和裝修方案缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)的認(rèn)真研究，產(chǎn)生后期設(shè)計(jì)和造價(jià)的變更。有時(shí)建設(shè)單位主辦部門和人員為了迎合投資商或領(lǐng)導(dǎo)的喜好，要求設(shè)計(jì)單位在投資估算時(shí)有意低估或高估，搞“面子工程”，增加了估算的隨意性，造成了造價(jià)控制的后患。
2.2 投資決策階段的造價(jià)控制
2.2.1 通過市場(chǎng)細(xì)分，確定目標(biāo)客戶
目標(biāo)客戶群的生活、消費(fèi)習(xí)慣，偏好取向，可承受的價(jià)格區(qū)間等因素對(duì)全裝修商品房產(chǎn)品的定位影響巨大。多代同堂、老齡家庭、年輕家庭、單身家庭等不同群體的人口構(gòu)成和生活習(xí)性差異性非常大，對(duì)全裝房的空間分割要求和裝修標(biāo)準(zhǔn)需求是完全不同的，需要結(jié)合戶型設(shè)計(jì)對(duì)目標(biāo)客戶群的市場(chǎng)進(jìn)行盡可能細(xì)的細(xì)分。
2.2.2 準(zhǔn)確地做好基礎(chǔ)資料的收集
主要是裝修材料設(shè)備的價(jià)格、檢驗(yàn)資料收集，這類材料一方面價(jià)格差異非常大，如同樣的電器設(shè)備進(jìn)口、合資、國產(chǎn)價(jià)格相差有時(shí)超過數(shù)倍；另一方面，需要對(duì)產(chǎn)品的檢驗(yàn)合格證明、生產(chǎn)許可證、特別是環(huán)保檢測(cè)以及售后服務(wù)等做細(xì)致全面的了解，保護(hù)業(yè)主的利益同時(shí)減少日后的糾紛和造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，也使造價(jià)人員能在準(zhǔn)確、可靠的資料前提下，進(jìn)行認(rèn)真分析，保證投資預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確性。
2.2.3 認(rèn)真做好市場(chǎng)研究
市場(chǎng)研究就是指對(duì)擬建項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)占有可能性分析，特別是對(duì)周邊類似項(xiàng)目的研究以及國家對(duì)全裝修商品房的政策導(dǎo)向和今后發(fā)展趨勢(shì)等。要做好市場(chǎng)研究，工程造價(jià)人員就需要收集分析當(dāng)?shù)赝愋湍繕?biāo)市場(chǎng)產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng)、銷售情況，掌握大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和信息資料，并進(jìn)行綜合分析和處理，為設(shè)計(jì)和決策部門提供準(zhǔn)確依據(jù)。
3 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
3.1 設(shè)計(jì)階段存在的問題
全裝修房設(shè)計(jì)階段存在影響造價(jià)的主要問題包括
3.1.1 裝修設(shè)計(jì)與建筑方案設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、設(shè)備安裝設(shè)計(jì)等專業(yè)設(shè)計(jì)脫節(jié)，實(shí)踐中常常出現(xiàn)水電氣預(yù)留位置不合理，結(jié)構(gòu)斷面設(shè)計(jì)不影響使用功能等問題，造成設(shè)計(jì)變更、施工變更以及建筑空間利用的浪費(fèi)。
3.1.2 室內(nèi)設(shè)計(jì)師對(duì)新材料、新設(shè)備、新工藝的了解不足，設(shè)計(jì)帶有局限性。
3.1.3 裝修設(shè)計(jì)與市場(chǎng)營銷、成本控制部門缺乏溝通，造成產(chǎn)品與市場(chǎng)需求脫節(jié)，裝修成本要么失控，要么為了控制成本，達(dá)不到設(shè)計(jì)效果。
3.2 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
3.2.1 提前介入
一旦項(xiàng)目決定做全裝修房，就應(yīng)該讓室內(nèi)設(shè)計(jì)師提前介入項(xiàng)目的前期工作，特別是設(shè)計(jì)工作，提出他們的概念和建議，有條件的公司可以聘請(qǐng)專業(yè)的室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問公司或室內(nèi)設(shè)計(jì)總監(jiān)。
3.2.2 成立機(jī)構(gòu)
由設(shè)計(jì)（含各專業(yè)設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)）、營銷、成控人員組成項(xiàng)目設(shè)計(jì)小組，提高溝通、決策的效率和準(zhǔn)確性。
3.2.3 以目標(biāo)成本控制設(shè)計(jì)
在目標(biāo)成本內(nèi)進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)，不同方案可有不同側(cè)重點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)的需求予以確定。
3.2.4 建造樣板房
有條件的項(xiàng)目可以按確定的設(shè)計(jì)建造樣板房，一方面可以直觀體驗(yàn)裝修效果；另一方面可以準(zhǔn)確評(píng)估造價(jià)。
3.2.5 制定作業(yè)指導(dǎo)書
上述各階段工作完成后，可由公司決策委員會(huì)、營銷部門、設(shè)計(jì)部門、成本控制部門及其他相關(guān)部門達(dá)成一致意見，確定全裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)，并完成書面審批，編制作業(yè)指導(dǎo)書指導(dǎo)后續(xù)工作。
4 招標(biāo)階段的造價(jià)控制
4.1 招標(biāo)階段存在的問題
4.1.1 招標(biāo)文件和合同描述不準(zhǔn)確、不全面，造成土建施工單位與裝修施工單位因施工界面不清、工作交叉、材料保管、成品保護(hù)等方面的矛盾，從而產(chǎn)生扯皮和浪費(fèi)。
4.1.2 對(duì)各種裝修材料、設(shè)備的品牌、規(guī)格、質(zhì)量、售后服務(wù)等要求表述精確、全面，給投標(biāo)單位有空子可鉆，造成損失。
4.1.3 材料、設(shè)備采購分散，造成單價(jià)高且質(zhì)量不好控制。
4.2 招標(biāo)階段的造價(jià)控制
4.2.1 科學(xué)確定室內(nèi)裝修施工單位
一般認(rèn)為由土建總包單位進(jìn)行室內(nèi)裝修施工在造價(jià)、工期、施工組織方面會(huì)有較大優(yōu)勢(shì)，其實(shí)不然。室內(nèi)裝修施工與一般的土建裝修施工是完全不同的，它要求的精細(xì)程度要高得多，實(shí)際經(jīng)驗(yàn)證明土建做全裝修并無成本優(yōu)勢(shì)，除非土建總包單位下屬的室內(nèi)裝修公司設(shè)計(jì)、施工能力也很強(qiáng)，實(shí)際上這樣的總包單位非常少，也就是所謂的術(shù)業(yè)有專攻，因此，筆者傾向于選擇專業(yè)室內(nèi)裝修單位進(jìn)行施工。
4.2.2 要求專業(yè)監(jiān)理工程師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師全程監(jiān)控
室內(nèi)裝修施工與一般土建裝修施工不同，因此必須配備專業(yè)的室內(nèi)裝修監(jiān)理工程師進(jìn)行全程監(jiān)理，才能保證施工質(zhì)量，避免返工浪費(fèi)。室內(nèi)設(shè)計(jì)師的全程服務(wù)同樣重要，室內(nèi)裝修過程中有許許多多的細(xì)部需要設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)確定。招標(biāo)過程中需要將監(jiān)理工程師和設(shè)計(jì)師的工作職責(zé)和范圍予以明確。
4.2.3 明確全裝修總包、專業(yè)分包、甲供材料范圍
一般來說全裝修總包的工作范圍包括：鋪貼墻地磚及石材，涂料施工，木作造型，水電安裝等。
專業(yè)分包工作范圍包括：木門制作安裝，木地板鋪設(shè)，櫥柜制作安裝，淋浴屏制作安裝，電器（抽油煙機(jī)，煤氣爐，熱水器等）安裝等。
甲供材一般包括：墻地磚，涂料，開關(guān)插座，燈具，潔具，五金配件等。
這三大部份在招標(biāo)文件中必須非常明確，避免投標(biāo)單位的漏報(bào)、虛報(bào)，造成日后的扯皮。
4.2.4 加強(qiáng)采購管理
利用集團(tuán)和區(qū)域采購平臺(tái)，與大型、知名供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，既有利于降低成本、保證供貨期，又提高了工作效率。
使用定點(diǎn)采購，幾個(gè)項(xiàng)目一起聯(lián)合采購，既降低成本又提高工作效率，還有利于質(zhì)量控制。
4.2.5 加強(qiáng)甲供材管理
選定樣板之后，對(duì)樣板的功能、觀感、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)要求等做出準(zhǔn)確描述，通過招標(biāo)選取與樣板描述一致的、且具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)品。樣板展示時(shí)不承諾品牌，避免產(chǎn)品壟斷，造成價(jià)格談判劣勢(shì)。精裝總包報(bào)價(jià)中應(yīng)考慮甲供材料、設(shè)備的稅費(fèi)、管理費(fèi)、合理損耗等費(fèi)用。項(xiàng)目設(shè)置一名專職材料管理員，管理甲供材料。制訂《甲供材料管理指引》，規(guī)范管理及操作。
4.2.6 加強(qiáng)合同管理
土建總包合同必須明確全裝修總包配合費(fèi)、土建總包與全裝修交接程序、負(fù)責(zé)人及驗(yàn)收表格。
全裝修總包合同必須明確各專業(yè)分包配合費(fèi)、成品保護(hù)、甲供材稅費(fèi)、管理費(fèi)、損耗等。
專業(yè)分包合同必須明確：成品保護(hù)責(zé)任和費(fèi)用。
4.2.7 加強(qiáng)成品保護(hù)
全裝修工程是細(xì)活，將面對(duì)的是所有小業(yè)主挑剔的驗(yàn)收，因此，成品保護(hù)尤其重要。全裝修總包、專業(yè)分包合同都應(yīng)列明成品保護(hù)條款，嚴(yán)格執(zhí)行合同中的相關(guān)條款，分清責(zé)任，開發(fā)商不再為此增加成本。必要時(shí)，合同中可以使用圖片加文字詳細(xì)描述保護(hù)方法，以免因表述不清產(chǎn)生糾紛。
4.2.8 加強(qiáng)環(huán)保檢測(cè)
全裝房之所以在國內(nèi)還不被廣泛接受的原因之一，就是購房者擔(dān)心裝修工程不在自己的全程監(jiān)控下，污染指標(biāo)是否得到有效控制。因此有必要對(duì)裝修施工全過程的環(huán)保指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，竣工驗(yàn)收是委托有資質(zhì)的部門進(jìn)行嚴(yán)格檢測(cè)，以利于房屋的銷售和避免日后投訴、返工的損失。對(duì)于環(huán)保檢測(cè)的要求和獎(jiǎng)懲措施必須在招標(biāo)文件中予以明確。
5 竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制
5.1 竣工結(jié)算階段造價(jià)控制存在的問題
5.1.1 施工單位編制工程結(jié)算書普遍存在冒算多算、高套定額單價(jià)、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等提高工程造價(jià)的現(xiàn)象
5.1.2 現(xiàn)場(chǎng)人員責(zé)任心缺失，造成內(nèi)業(yè)資料遺失、工程量簽證不完整。
5.1.3 對(duì)于工程變更簽證中增加部分，施工單位會(huì)盡量多計(jì)和提高單價(jià)，而對(duì)于取消或者減少的項(xiàng)目，施工單位往往少計(jì)或者在結(jié)算書中干脆不計(jì)算。這種情況下，如果甲方現(xiàn)場(chǎng)人員與決算審核人員配合溝通不夠，就會(huì)給甲方帶來損失。調(diào)查資料顯示，對(duì)施工單位的結(jié)算審查核減率一般在15％～25％左右。
5.2 竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制
5.2.1 核對(duì)合同條款，檢查是否完成合同約定的全部?jī)?nèi)容并經(jīng)過竣工驗(yàn)收，是否執(zhí)行合同規(guī)定的結(jié)算方法。
5.2.2 檢查工作聯(lián)系單、隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更等資料是否齊全，且真實(shí)有效。簽證部分是否有與合同約定的工作內(nèi)容重復(fù)的部分，是否存在簽證包干項(xiàng)目而乙方又將費(fèi)用計(jì)算的。 家具網(wǎng) 順德家具網(wǎng) 南康家具
5.2.3 按竣工圖核實(shí)工程量，檢查是否存在項(xiàng)目已取消，而施工單位又將其列入計(jì)算，或者將專業(yè)分包工程和甲供材料也列入工程結(jié)算的情況。
5.2.4 對(duì)工程量清單計(jì)價(jià)的招標(biāo)工程結(jié)算，投標(biāo)人的綜合單價(jià)為包干價(jià)，結(jié)算時(shí)不作調(diào)整。
6 加強(qiáng)政策法規(guī)研究
隨著我國對(duì)節(jié)能減排的日益重視，全裝修商品房必定是將來的發(fā)展方向。2008年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地要制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房。因此，開發(fā)企業(yè)必須密切關(guān)注政府政策的變化，以充分享受政策帶來的效益。
7 結(jié)束語
全裝修商品房在我國已經(jīng)是明確的發(fā)展方向，如何在這個(gè)即將到來的產(chǎn)業(yè)變革時(shí)代贏得先機(jī)，成本控制是首要任務(wù)，因?yàn)槿b房首先帶來的是成本的增加。如何化解成本增加帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，成為我們每個(gè)造價(jià)管理人員必須面對(duì)和研究的課題。
